Wynajem i najem lokali użytkowych

Nie zawsze podpisując umowę rzetelnie przykładamy się do jej przeczytania, a ponadto zawiłe czasem sformułowania prawne, które wydają się nam czytelnymi, okazują kryć się niezbyt pozytywne w skutkach obietnice. W przypadku najmu lokali bywa podobnie.

Problemy z umową najmu

• czasu trwania najmu,
• czynszu,
• wzajemnych obowiązków stron umowy.

Jak można wywnioskować z obowiązującego stanu prawnego najem lokali użytkowych niesie ze sobą mniej wątpliwości niż najem lokali mieszkalnych.

Lokale mieszkalne są wynajmowane na podstawie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733). Właśnie w niej można odnaleźć wiele problemowych i kontrowersyjnych rozwiązań.

Natomiast lokale użytkowe są wynajmowane w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego.
Nie zawiera on jednak definicji lokalu użytkowego, co niesie ze sobą pewne komplikacje. Często z tego powodu tworzą się nieścisłości związane z tym, czy umowa dotyczy lokalu użytkowego czy mieszkalnego.

Jednak pojęcie lokalu użytkowego pojawia się w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690).

W nim to możemy odczytać, że lokal użytkowy część budynku zawierającą jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzieloną stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym.

Ponadto ustawa z dnia 1 stycznia 1995 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903) określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali „o innym przeznaczeniu”.

W zależności od tego, w jaki sposób dany lokal jest użytkowany umowę najmu można zakwalifikować jako umowę najmu lokalu użytkowego. Wynika to z faktu oraz pewnego pozwolenia, że powszechne stało się korzystanie z lokali mieszkalnych na cele użytkowe bez wymaganej zmiany charakteru lokalu w formie decyzji administracyjnej.