Sprzedaż nieruchomości a konsekwencje podatkowe

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zbycie to nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Obowiązek zapłaty podatku

Zbycie przed wskazanym wyżej 5-letnim terminem oznacza obowiązek zapłacenia 10-proc. podatku. Normy regulujące kwestie podatku od zbycia nieruchomości są rozrzucone po ustawie, co utrudnia czytelne odczytanie przepisów. Określenie obowiązku podatkowego znalazło się w art. 10 ustawy o p.d.o.f., wskazanie metody ustalenia przychodu oraz podstawy obliczenia podatku - w art. 19, wysokość podatku i termin zapłaty - w art. 28, natomiast zwolnienia - w art. 21.

Zgodnie z art. 19 ustawy o p.d.o.f. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty transakcji (taksę notarialną, opłaty sądowe).

Podstawową rzeczą, na którą trzeba zwrócić uwagę, jest fakt, że w przypadku zbycia nieruchomości (praw do lokalu) nie występuje pojęcie dochodu i kosztów uzyskania przychodu. Mamy tu więc do czynienia wyłącznie z przychodem i ewentualnymi kosztami transakcji, których nie można jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu.

Dopuszczalność obniżenia ceny

Ustawa daje jednak podatnikom prawo do "legalnego" obniżenia ceny. Z brzmienia art. 19 ust. 1 ustawy o p.d.o.f. wynika bowiem, że jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Z brzmienia tego przepisu wynika, że obniżenie ceny musi być uzasadnione. Niestety nie sprecyzowano, co może być przyczyną takiej obniżki.