Wyznaczniki najmu i dzierżawy

Najem, podobnie zresztą jak pokrewna mu dzierżawa lub użyczenie, są umowami dotyczącymi czasowego korzystania z cudzych rzeczy. Najem obejmuje zarówno korzystanie z cudzej rzeczy w celach produkcyjnych (np. najem maszyny), jak i konsumpcyjnych (np. najem lokalu mieszkalnego).

Charakterystyka ogólna

Umowa najmu regulowana jest przede wszystkim przepisami kodeksu cywilnego (art. 659-692 Kc). Do szczególnego rodzaju najmu lokali mieszkalnych znajduje ponadto zastosowanie Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733), która zastąpiła ustawę z dnia 2 lipca 1994 o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

Najem w świetle K.c. jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się uiszczać wynajmującemu umówiony czynsz. Nie jest wymagane, by wynajmujący był właścicielem rzeczy (umowa najmu może jednak zabraniać najemcy tzw. podnajmu).

Cechą najmu jest czasowość używania rzeczy przez najemcę. Po upływie okresu najmu, rzecz oddana do używania ma być wynajmującemu zwrócona w stanie niepogorszonym. Najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. Nie jest również zobowiązany do zwrotu rzeczy w przypadku jej zniszczenia z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Zakres używania rzeczy może być rozmaity, najczęściej zależy on od jej gospodarczego przeznaczenia. Cel używania rzeczy z reguły wynika z treści umowy, może jednak nie być tam określony.