Obecnie podczas sprzedaży nieruchomości można skorzystać z dwóch zwolnień podatkowych. Jedno to zwolnienie z podatku przy sprzedaży nieruchomości i określonych praw związanych z nieruchomościami po upływie 5 lat od momentu ich nabycia lub wybudowania. Drugie zwolnienie to nowa ulga meldunkowa. Raport przybliża podatnikom zasady zwolnienia wynikającego z ulgi meldunkowej. Odpowiada na pytanie, kto może być beneficjantem ulgi w obrocie nieruchomościami.

Co zmieniło się w zasadach sprzedaży/kupna nieruchomości

Nowe zasady opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości do porządku prawnego wprowadziła nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2006 r. Nr 217, poz. 1588). Ustawa swoim zakresem objęła jedynie nowe nieruchomości nabyte przez podatników od 1 stycznia 2007 roku. Natomiast nieruchomości nabyte przed 1 stycznia 2007 r. będą ciągle podlegały opodatkowaniu na starych zasadach, czyli podczas sprzedaży tejże nieruchomości będzie trzeba uiścić podatek w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek należy uiścić w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika bez wezwania podatnika do urzędu skarbowego.

Według nowych przepisów, czyli art. 30e ust. 1 znowelizowanej ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Dochód podlegający opodatkowaniu jest różnicą pomiędzy przychodem ze sprzedaży nieruchomości a kosztami jego uzyskania. Podkreślić należy, że chodzi tutaj o udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości, a także udokumentowanie poczynionych nakładów. Wysokość kosztów i wydatków związanych z nieruchomościami ustalana jest na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Podatek płatny jest w terminie, w którym podatnik składa zeznanie roczne PIT za dany rok podatkowy, czyli do 30 kwietnia następnego roku po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

Okiem eksperta Marcina Ramsa

Za dzień nabycia nieruchomości uważany jest dzień podpisania aktu notarialnego. Z przepisów kodeksu cywilnego, jak też ustaw szczególnych jasno wynika, że zarówno umowa przenosząca własność nieruchomości, jak i umowy przenoszące własność praw związanych z nieruchomością wymagają zachowania formy aktu notarialnego. Jeśli umowa nie będzie miała formy aktu notarialnego, jest ona w obecnym stanie prawnym nieważna.

W wyroku z 5 kwietnia 2002 r. (sygn. akt I SA/Gd 1635/99) NSA podkreślił, że przedmiotem zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest wydatkowanie go na budowę budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, nie zaś obiektu handlowego, który później podatnik adaptuje na cele mieszkaniowe. Zatem sprzedając nieruchomość, można złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że w ciągu dwóch lat przeznaczymy pieniądze otrzymane ze sprzedaży z tej transakcji na inne cele mieszkaniowe. W takiej sytuacji podatnik uzyska w danym roku podatkowym zwolnienie z PIT.