Rozmowa z Justyną Galbarczyk, Dyrektor Zarządzającą Pionem Finansowania Nieruchomości w PKO BP.

Od 1 lipca obowiązują nowe zasady pożyczania pieniędzy na zakup nieruchomości w walutach obcych. Bank zacznie surowiej oceniać naszą zdolność kredytową. Co to oznacza dla przyszłych kredytobiorców i na co bank będzie przede wszystkim zwracał uwagę?

Istotą wprowadzonych zmian było uwzględnienie w ocenie zdolności kredytowej niekorzystnego wpływu zmian kursów walutowych w długim okresie oraz zmniejszenie ryzyka niedopasowania waluty kredytu z walutą, w jakiej osiągamy dochody. Zaciągając kredyt hipoteczny na 20 - 30 lat nie jesteśmy w stanie przewidzieć, jak zmiany na rynku walutowym wpłyną na wysokość naszego zobowiązania oraz na wysokość miesięcznej raty. Duże banki, w tym Bank PKO BP od dawna uwzględniały w swoich procedurach zwiększone ryzyko kredytu walutowego - wprowadzona regulacja jest de facto ujednoliceniem w systemie bankowym tych praktyk. Z tego powodu nie zmieniają się filary oceny zdolności kredytowej osób zainteresowanych kredytem hipotecznym. Jak dotąd badamy stabilność dochodów, analizujemy miesięczne wydatki i sprawdzamy jak wysoka może być miesięczna rata kredytu, aby nie zachwiała domowym budżetem. Zgodnie z Rekomendacją S wprowadziliśmy wymóg posiadania zdolności kredytowej do spłaty kredytu walutowego powiększonego o 20%. To daje dodatkowy bufor bezpieczeństwa w przypadku skokowych i długotrwałych zmian na rynku walutowym.

Bank przez ostatnie lata był liderem na rynku kredytów mieszkaniowych. Czy jest tak nadal i jak kształtują się wyniki, jeśli chodzi o ilość przyznawanych kredytów hipotecznych?

To prawda, PKO BP od lat jest liderem na rynku finansowania nieruchomości. Zawdzięczamy to temu, że na bieżąco modyfikujemy ofertę kredytów mieszkaniowych, tak aby odpowiednio dostosować ją do tendencji panujących na rynku kredytów mieszkaniowych i nieruchomości. Przede wszystkim jednak odpowiadamy na potrzeby naszych klientów. Najlepiej obrazują to liczby. Wartość kredytów udzielonych przez pierwsze sześć miesięcy 2006 roku wyniosła blisko 4,9 mld zł. Jest to kwota o blisko 30 proc. wyższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Liczba udzielonych w tym okresie kredytów była wyższa o ponad 11 proc. i na koniec czerwca br. wyniosła 42 tys. szt. O około 20 proc. wzrosła też średnia wartość udzielanych kredytów i w badanym okresie wyniosła 106 tys. zł. Ponadto, analizując wyniki sprzedaży kredytów hipotecznych, od jakiegoś czasu możemy zaobserwować zmiany zachodzące w strukturze walutowej. Niewątpliwy wpływ na to mają stopy procentowe - rosnące w Szwajcarii i pozostające bez zmian w Polsce - które powodują, że różnica w racie kredytu robi się na tyle mała, że coraz więcej klientów wybiera, pozbawiony ryzyka walutowego, kredyt złotowy. W czerwcu br. 56 proc. klientów zdecydowało się na zaciągnięcie kredytu w złotych. W stosunku do czerwca 2005 roku wskaźnik ten wzrósł o ponad 18 punktów procentowych. Należy pamiętać, że w ofercie PKO BP są też oprócz kredytów mieszkaniowych, budowlanych również tzw. kredyty remontowe, które charakteryzują się głownie krótszym okresem spłaty i oczywiście są zaciągane na znacznie mniejsze kwoty.

Kto jest głównym Waszym klientem jeśli chodzi o kredyty mieszkaniowe?

Obecnie możemy wyróżnić dwie grupy klientów. Po pierwsze, są to ludzie młodzi szukający mniejszego, ale własnego mieszkania. Po drugie, osoby po 40 roku życia poszukujące większego lokum, o większym standardzie, aby poprawić sobie status życiowy.

Dla przypomnienia, czym się różni kredyt hipoteczny od kredytu mieszkaniowego?

Bardzo często pojęcia te są traktowane jak synonimy. Podstawowe rozróżnienie to takie, że nie każdy kredyt mieszkaniowy jest zabezpieczony w formie hipoteki na nieruchomości mieszkalnej kredytowanej przez bank (np. kredyt przeznaczony na sfinansowanie kaucji w TBS czy kredyt na remont mieszkania). Do kredytów hipotecznych natomiast zaliczamy również pożyczki hipoteczne lub kredyty konsolidacyjne - są to z reguły długoterminowe zobowiązania osób fizycznych, często wyłącznie o charakterze konsumpcyjnym, zabezpieczone na nieruchomości mieszkalnej. W chwili obecnej w Komisji Europejskiej trwają prace zmierzające do doprecyzowania tych pojęć - jest to szczególnie istotne w kontekście regulacji dotyczących kredytu konsumenckiego i związanych z nim ograniczeń.

Czego może oczekiwać klient przychodząc do PKO BP po kredyt hipoteczny?

Przede wszystkim kompleksowej oferty i to nie tylko w zakresie kredytów hipotecznych, ale również pełnej oferty bankowej - począwszy od prowadzenia rachunku bankowego na transakcjach związanych z lokowaniem nadwyżek finansowych skończywszy. Połączoną opcję kredytowo-depozytową proponujemy klientom w postaci kredytu z tzw. opcją bilansowania salda. Bilansowanie kredytu oszczędnościami gromadzonym na ROR pozwala na obniżenie płaconych odsetek. Aby z niego skorzystać wystarczy posiadać rachunek oszczędnościowo - rozliczeniowy oraz ustalić na nim wspólnie z PKO BP limity (górny i dolny). Bilansowanie kredytu oszczędnościami działa w sposób następujący:

• jeżeli środki znajdujące się na ROR są wyższe od ustalonego limitu górnego - nadwyżka przekazywana jest na rachunek bilansujący;
• środki znajdujące się na rachunku bilansującym każdego dnia powodują, obniżenie podstawy do obliczania odsetek, a tym samym zmniejszają koszt spłaty kredytu.

Bilansowanie kredytu oszczędnościami jest proponowane klientom zaciągającym kredyt w PLN. Opcja bilansowania działa w okresach trzyletnich. Z kolei osobom zainteresowanym zakupem nieruchomości na rynku wtórnym oferujemy możliwość skorzystania z rachunku transakcyjnego rynku mieszkaniowego. Rachunek transakcyjny rynku mieszkaniowego daje kupującemu dom czy mieszkanie pewność, że zdeponowane na nim środki zostaną wypłacone sprzedającemu po spełnieniu niezbędnych warunków - po przedstawieniu umowy kupna w formie aktu notarialnego. Do czasu spełnienia warunków niezbędnych do wypłaty, środki zgromadzone na rachunku są na nim zablokowane. Jeżeli zaś nie dojdzie do transakcji, kupujący ma gwarancję, że otrzyma zwrot całej dotychczas zgromadzonej kwoty.

Oferta kredytowa jest także uzupełniana o różnego rodzaju produkty ubezpieczeniowe np. ubezpieczenie przejściowe do czasu ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego, ubezpieczenie kredytu z niskim wkładem własnym czy ubezpieczenie na wypadek utraty pracy i hospitalizacji. Nasi doradcy indywidualnie ustalają warunki kredytu dla każdego klienta w zależności od rodzaju transakcji. To, że spełniamy oczekiwania naszych klientów może świadczyć fakt iż co trzeci kredyt mieszkaniowy został udzielony przez PKO BP.

Rozmawiała Joanna Janik

Słowniczek kredytobiorcy

1) Kredytobiorca - klient detaliczny, z którym bank zawarł umowę kredytu, zobowiązany umową kredytu do spłaty wierzycielowi (bankowi) długu pieniężnego,

2) Kredyt denominowany - kredyt udzielony w walucie obcej przeliczonej na walutę polską wg jej aktualnego kursu, oprocentowany wg stóp procentowych odpowiednich dla wybranej przez klienta waluty obcej,
3) Kredyt walutowy - kredyt udzielony i spłacany w walucie obcej - nie przeliczany na walutę polską,

4) Kredyt konsolidacyjny - kredyt przeznaczony na spłatę kredytów, pożyczek i innych udokumentowanych zobowiązań finansowych,

5) Księga wieczysta - urzędowy rejestr prowadzony w celu ujawnienia stanu prawnego nieruchomości (w tym zmian właścicieli i obciążeń długami). W Polsce księgi wieczyste zakładają i prowadzą wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych.

6) Kapitał - kwota kredytu, którą pożycza nam bank (bez odsetek), 7) Zadłużenie - kwota należna bankowi od kredytobiorcy z tytułu kredytu,
odsetek, prowizji, opłat oraz innych należności wynikających z umowy kredytu,

8) Termin spłaty kredytu - końcowy termin spłaty kredytu ustalony w umowie kredytu,

9) Kredyt konsumencki - kredyt w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2001 roku o kredycie konsumenckim (Dz. U. Nr 100, poz. 1081 z późn. zmianami),

10) Opłata przygotowawcza - opłata za rozpatrzenie wniosku oraz przygotowanie i zawarcie umowy kredytu konsumenckiego,

11) Hipoteka - jedno z ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości. Służy ona zabezpieczeniu określonej wierzytelności pieniężnej (np. kredytu mieszkaniowego). Hipoteka pozwala wierzycielowi hipotecznemu (bankowi) na dochodzenie zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości, niezależnie od tego czyją jest ona własnością,

12) Ograniczone prawo rzeczowe - użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteka,

13) Hipoteka kaucyjna - hipoteka zabezpieczająca wierzytelność o wysokości nieoznaczonej. Hipoteka kaucyjna zabezpiecza zazwyczaj odsetki od udzielonego kredytu (w chwili ustanawiania hipoteki nie jest znana łączna suma odsetek od kredytu)

14) Hipoteka zwykła - hipoteka zabezpieczająca wierzytelność oznaczoną co do rodzaju i wysokości. Hipoteka zwykła zabezpiecza kapitał udzielonego kredytu

15) Karencja - okres zawieszenia spłaty kapitału kredytu. W okresie karencji kredytobiorca spłaca jedynie odsetki. Niekiedy stosowana jest także karencja w spłacie odsetek. W jej przypadku mamy do czynienia z kapitalizacją odsetek 16) Kapitalizacja odsetek - dopisywanie należnych odsetek do zadłużenia z tytułu np. zaciągniętego kredytu. Kapitalizacja powoduje zwiększanie się zadłużenia,

17) Rynek pierwotny - obejmuje mieszkania i domy kupowane od budujących nowe lokale np. deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych, 18) Rynek wtórny - obejmuje mieszkania i domy kupowane od poprzedniego właściciela,

19) Ryzyko kursowe - ponoszone przez kredytobiorcę ryzyko występujące przy kredytach walutowych, w związku z możliwością wystąpienia zmiany kursu waluty, w której został zaciągnięty kredyt.

20) Ryzyko stopy procentowej - ponoszone przez kredytobiorcę ryzyko zmian wysokości rat kredytu wynikające ze zmiany stóp procentowych na rynku pieniężnym,

21) Wakacje kredytowe - możliwość zawieszenia spłaty raty kredytu najczęściej na jeden miesiąc,

22) Aneks - zmiana warunków umowy kredytu dokonywana w formie pisemnej,

23) EURIBOR - (Euro Interbank Offered Rate) - stopa procentowa po jakiej największe banki w strefie euro są skłonne innym bankom udzielić pożyczki w EUR na ustalony okres. Jest to średnie notowanie z 57 największych banków ze strefy euro,

24) LIBOR - (London Interbank Offered Rate) - to stopa procentowa kredytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie ustalana przez 4 główne banki: Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays i National Westminster,

25) WIBOR - (Warsaw Interbank Offered Rate) - to stopa procentowa, po jakiej banki w Polsce są skłonne innym bankom udzielić pożyczki w złotych na ustalony okres,

26) Oprocentowanie zmienne - stopa według której oprocentowany jest kredyt, ustalana jako suma odpowiedniej dla danej waluty stawki referencyjnej (np. WIBOR dla PLN czy LIBOR dla USD i CHF) i marży banku,

27) Oprocentowanie stałe - oprocentowanie ustalone jako suma stopy referencyjnej odpowiedniej dla waluty, w której zaciągany jest kredyt i marży banku obowiązujące przez określony okres trwania umowy kredytu,

28) Raty równe - obejmują spłatę kapitału i odsetek, przy czym w miarę spłaty kredytu udział raty kapitałowej rośnie, a raty odsetkowej maleje, przez co rata w całym okresie kredytowania jest dla Kredytobiorcy stała,

29) Rata malejąca - raty kapitałowo-odsetkowe składające się z równych rat kapitału oraz odsetek liczonych od zmniejszającej się kwoty zadłużenia,

30) Rata kapitałowa - część raty kredytu obejmująca spłatę części kapitału (udzielonego kredytu),

31) Rata odsetkowa - część raty kredytu obejmująca tylko spłatę odsetek, 32) Stawka referencyjna - część oprocentowania np. kredytu mieszkaniowego, która jest równa kosztowi, po jakim bank pozyskał pieniądze potrzebne do udzielenia kredytu. Dla kredytów w PLN stawką referencyjną jest WIBOR, dla kredytów w USD i CHF - LIBOR a dla kredytów w EUR - LIBOR lub EURIBOR

33) Stopa referencyjna - stopa procentowa będąca podstawą do wyznaczania stałego oprocentowania kredytu w kolejnych okresach obowiązywania stopy procentowej. Stopą referencyjną jest stawka rocznych płatności stałych IRS (Interest Rate Swap) dla odpowiedniego okresu obowiązywania stopy procentowej,

34) Marża - to druga po stawce referencyjnej część oprocentowania np. kredytu mieszkaniowego. Marża jest wielkością stałą, jej wysokość określa bank i stanowi ona jego dochód z tytułu udzielonego kredytu,

35) Zdolność kredytowa - zdolność Kredytobiorcy przy jego danych dochodach do spłaty kredytu wraz z odsetkami i innymi obciążeniami stałymi, w terminach spłaty określonych w umowie kredytu