Boom na rynku powierzchni magazynowych w Polsce - tak doradcy z Cushman & Wakefield, międzynarodowej firmy doradczej w zakresie nieruchomości, podsumowali I kwartał 2007 roku. Obecnie zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce to prawie 3 mln mkw., co oznacza 33-procentowy wzrost w stosunku do 1 kwartału 2006 roku.

W budowie znajduje się 860 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. W pierwszym kwartale 2007 roku przybyło 270 000 mkw. (dla porównania w 2006 roczna podaż wyniosła 500 000 mkw.). Największy wzrost zanotowano w rejonie Wrocławia (56 000 mkw.), na Górnym Śląsku (ponad 50 000 mkw.) oraz w Gdańsku i Poznaniu (po 45 000 mkw.). Pomimo dynamicznego rozwoju tych regionów, nadal dominującym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej wynosi 1,6 mln mkw., co stanowi 55 proc. powierzchni magazynowej w Polsce.

LIDERZY

W ciągu pierwszych trzech miesięcy 2007 roku podpisano umowy najmu 290 000 mkw. Popyt generowali głównie operatorzy logistyczni oraz sieci sklepów. Najwięcej powierzchni wynajęto w Warszawie (93 000 mkw.), Poznaniu (72 000 mkw.) oraz na Górnym Śląsku (60 000 mkw.). Deweloper ProLogis, po przejęciu Parkridge CE Developments, umocnił swoją pozycję lidera z 37-procentowym udziałem w rynku istniejącej powierzchni.

- Biorąc pod uwagę zawarte umowy najmu, głównymi graczami są: Panattoni (20 proc. ogólnego popytu), ProLogis (17 proc.) oraz Segro (14 proc.) - mówi Tomasz Olszewski, szef Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Cushman & Wakefield.

CENNA POWIERZCHNIA

Dziś wiodącą pozycję na inwestycyjnym rynku nieruchomości komercyjnych niezmiennie zajmują obiekty handlowe - zarówno pod względem przyrostu powierzchni, jak i wartości transakcji. Drugie miejsce zajmują biurowce, trzecie - obiekty magazynowe i przemysłowe - wynika z raportu firmy Cushman & Wakefield. Jej analitycy twierdzą, że z roku na rok zmniejszają się stopy kapitalizacji we wszystkich trzech sektorach. Teraz na rynku biurowym osiągnęły poziom 5,5 proc. dla najlepszych biurowców w centrum stolicy. Podobnie notowane są na rynku handlowym (5,5-5,75 proc.). Natomiast stopy kapitalizacji na rynku magazynowo-przemysłowym osiągnęły pułap 7 proc. i będą dalej spadać.

BIUR PRZYBĘDZIE

Utrzymujący się przez cały 2006 rok wzrost gospodarczy doprowadził do stabilizacji rynku najmu powierzchni biurowych i zmniejszył ryzyko inwestycji. Popyt na nowoczesne biurowce wzrósł zarówno w Warszawie, jak i w całej Polsce. Obecnie zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na najważniejszych rynkach w Polsce wynoszą 3,5 mln mkw., z czego ponad 72 proc. znajduje się w samej Warszawie. Popyt zaowocował obniżeniem współczynnika pustostanów do 5,37 proc. i jednoczesnym wzrostem stawek czynszowych, które w centrum stolicy podniosły się nawet o 20 proc. i przekraczają dziś 24 euro za 1 mkw.

- Niewielka liczba nowych inwestycji w centrum Warszawy spowoduje w ciągu kolejnych 2-3 lat zachwianie równowagi na rynku na korzyść wynajmujących. W 2007 roku popyt może ciągle przekraczać podaż, jednak w latach 2009-2010 duża podaż nowej powierzchni prawdopodobnie doprowadzi do równowagi na rynku. Ponieważ jednak nowe duże obiekty trafią na rynek dopiero w połowie 2009 roku, czynsze w międzyczasie mogą wzrosnąć nawet do ok. 26-28 euro - twierdzi Olszewski.

Inaczej będzie się kształtować rynek poza centrum Warszawy. Choć dziś niewielki jest poziom pustostanów, nowe duże obiekty oddawane do użytku w latach 2009-2010 mogą spowodować nadpodaż (ok. 10 proc.) i utrzymać czynsze niemal na obecnym poziomie, czyli 13-17 euro. Poza centrum najdroższe są biura na Górnym Mokotowie i Woli (15-17 euro za 1 mkw. miesięcznie). Tymczasem w innych miastach Polski czynsze oscylują na poziomie 11-16 euro za 1 mkw. na miesiąc.

CENTRA HANDLOWE

Lata 2003-2007 to okres rozwoju śródmiejskich centrów handlowo-rozrywkowych nie w Warszawie, lecz w innych aglomeracjach. Sam rynek nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce to około 6,3 mln mkw. W budowie znajduje się dodatkowe 600 tys. mkw., a na etapie zaawansowanych przygotowań jest 1 mln mkw.

Wraz z dojrzewaniem rynku zaczęły również powstawać nowe projekty handlowe: centra sklepów fabrycznych oraz podmiejskie tematyczne parki handlowe. W Warszawie, a także w Krakowie, Łodzi, Szczecinie i Trójmieście centra handlowe mogą się pochwalić najniższym poziomem niewynajętej powierzchni - 0,5 proc. - w porównaniu z innymi obiektami komercyjnymi. Powierzchnia handlowa cieszy się największym popytem wśród firm działających w sektorach: spożywczym, odzieżowym, elektronicznym oraz usługowym i gastronomicznym.

- Ponieważ jednak rynki dużych miast są już stosunkowo nasycone dużymi obiektami handlowymi, a konkurencja wśród sieci handlowych jest ostra, deweloperzy, wychodząc naprzeciw potrzebom związanym z ekspansją najemców, budują centra handlowe w miastach średniej wielkości (100-350 tys. mieszkańców). W latach 2007-2008 prognozowany jest tam największy wzrost podaży. Jednocześnie rozwijają się sieci supermarketów i dyskontów spożywczych, i to zarówno na osiedlach mieszkaniowych dużych aglomeracji, jak i w miastach średniej wielkości - mówi Katarzyna Michnikowska z Cushman & Wakefield.

AGLOMERACJA MAGAZYNÓW

W Warszawie i okolicach jest najwięcej magazynów w Polsce (niemal 1,6 mln mkw.). W samej stolicy większość parków magazynowych znajduje się w dzielnicach południowo-zachodnich (Okęcie, Służewiec) oraz północnych (Targówek i Żerań). Ich najemcami są zwykle firmy sprzedające elektronikę, wysokiej klasy kosmetyki, farmaceutyki oraz firmy kolportażowe.

Czynsze efektywne w Warszawie nie spadają poniżej 4,5 euro za 1 mkw. W strefie II (12-30 km od centrum miasta) większość parków magazynowych skupionych jest w Piasecznie, Ożarowie Mazowieckim, Błoniu, Nadarzynie i Pruszkowie. Stawki efektywnych czynszów nie przekraczają tu 2,7 euro za 1 mkw. Średnia wielkość wynajmowanej powierzchni wynosi 2-10 tys. mkw.

-Ta strefa dysponuje lepszą infrastrukturą transportową niż inne regiony Polski, co powoduje, że jest atrakcyjna dla firm logistycznych oraz producentów i dystrybutorów - mówi Tomasz Olszewski z Cushman & Wakefield.

Strefa III magazynów leży w odległości 30-50 km od centrum Warszawy. Większość powierzchni magazynowej znajduje się w Mszczonowie, Teresinie i Sochaczewie. Oferta najmu tych hal jest skierowana do największych najemców i przyciąga ich niskimi cenami - czynsz efektywny kształtuje się w tej strefie na poziomie 2,6 euro za 1 mkw. miesięcznie.

NIE TYLKO WARSZAWA

- Oprócz Warszawy dynamicznie rozwija się Poznań, Wrocław, Górny Śląsk i Łódź. W ubiegłym roku na mapie lokalizacji nowoczesnych obiektów magazynowych pojawiły się dodatkowo Kraków, Trójmiasto oraz Bydgoszcz. Gwałtowny rozwój rynków regionalnych w dużym stopniu spowodowała poprawa infrastruktury drogowej, głównie autostrad - mówi Tomasz Olszewski. - W efekcie w ciągu dwóch ostatnich lat, do końca 2006 roku, udział procentowy Warszawy pod względem powierzchni magazynowej spadł z 80 do 60 proc. Perspektywy dla stolicy na najbliższy okres nie są najlepsze, biorąc pod uwagę, że rozwój tego rynku jest w znacznej mierze uzależniony od poprawy infrastruktury drogowej, a Warszawa musi poczekać co najmniej do 2010 roku na ukończenie budowy autostrady A2, jakkolwiek projekt rozbudowy autostrady już zaczyna kształtować mapę powierzchni magazynowych w rejonie warszawskim.

Igor Stokłosa