"Wiek" nieruchomości a jej cena

W ostatnim czasie mówiło się wiele o tym jak wielki wpływ na cenę mieszkania ma rok budowy i technologia w jakiej został wzniesiony budynek. Są to często spekulacje nie potwierdzone konkretnymi danymi liczbowymi. Portal KRN.pl postanowił sprawdzić na podstawie analizy cen ofertowych mieszkań "starych" i "nowych", czy faktycznie obserwujemy znaczące zróżnicowanie ceny dla tych dwóch grup lokali.

W naszym badaniu obserwowaliśmy mieszkania zbudowane w latach 1960-1989, oraz lokale które zostały oddane w latach 1990-2007. Zakładając, że w krótszym przedziale czasu różnice w cenie mogą być niedostrzegalne lub zaburzone innymi czynnikami, zdecydowaliśmy się analizować jej kształtowanie w okresie całego 2007 roku. Sprawdzaliśmy jak sytuacja wyglądała w dwóch metropoliach - w Krakowie i w Warszawie.

Z naszej obserwacji wynika, że zauważalna jest widoczna rozbieżność w poziomie cen mieszkań "nowych" i "starych", zarówno na południu jak i w centrum Polski. Mieszkania wybudowane przed 1990 rokiem zdecydowanie gwałtowniej reagowały na zawirowania na lokalnym rynku nieruchomości. W przypadku Krakowa widać, jak ceny lokali z tej kategorii gwałtownie wahały się i wykazywały brak stabilności, podczas gdy mieszkania "nowe" cechowała raczej trwałą tendencję wzrostową. Dla inwestora jest to jasny sygnał, że taka nieruchomość jest dla niego stabilną inwestycją i pewną lokatą kapitału.

Wahania cen dla mieszkań "starych" objawiały się w dwojaki sposób, w przypadku Krakowa cena wykazywała tendencję spadkową natomiast dla Warszawy był to spowolniony wzrost. Taka sytuacja wynikała przede wszystkim z szeroko komentowanego efektu przeszacowania cen, który największą skalę osiągnął właśnie w przypadku mieszkań "starych". Aby lepiej zrozumieć dlaczego tak się dzieje należy zarysować profil przeciętnego mieszkania zbudowanego przed 1989 rokiem.

W przypadku mieszkań oddawanych do użytkowania w latach 1960-1989 r. dominującą technologię budowlaną stanowiła tzw. socrealistyczna "wielka płyta". Pierwsze osiedla budowane w tej technologii pojawiły się na początku lat 60-tych. Perspektywa mieszkania w "wielkiej płycie" była i jest zazwyczaj alternatywą dla mniej zamożnych osób, ze względu na odpowiednio niski poziom cen mieszkań położonych w "wielkopłytowych" blokach. Okazuje się jednak, że mimo dużego stałego popytu, ceny takich mieszkań nie są w stanie przekroczyć pewnego pułapu nawet w czasie największego szaleństwa cenowego. Przez cały czas zarysowuje się odpowiedni "odstęp cenowy", w porównaniu do mieszkań wybudowanych po 1989 roku. Maksymalne różnice cen sięgały w 2007 roku nawet 600 zł zarówno dla Warszawy jak i dla Krakowa. W zależności od tego jaka jest bieżąca sytuacja na rynku różnica ta się zmniejsza lub zwiększa. Szczególnie dobrze możemy zauważyć to na przykładzie Warszawy, gdzie w okresie II kwartału ceny mieszkań "nowych" i "starych" właściwie różniły się niedostrzegalnie. Mieszkania w blokach z "wielkiej płyty" to zazwyczaj niższy komfort, nieszczelne okna, wadliwe instalacje, liczne błędy architektoniczne. Generalnie oprócz minusów związanych z technologią budowlaną można wymienić dodatkowo: wysokie koszty utrzymania, niski poziom bezpieczeństwa na osiedlach i archaiczne formy zarządzania (spółdzielnie).

Tym samym mieszkania "nowe" wyprzedzają "stare" na każdej płaszczyźnie poza ceną. Niska zabudowa, nowe technologie budowlane, niższe koszty utrzymania, wysokie bezpieczeństwo (monitoring), profesjonalne zarządzanie - za te przywileje musimy odpowiednio więcej zapłacić. W chwili, gdy ceny mieszkań na osiedlach "wielkopłytowych" osiągnęły kuriozalnie wysoki poziom, popyt na mieszkania zaczął spadać przede wszystkim właśnie w tym segmencie. Mieszkania nowe utrzymywały natomiast stały wzrost cen. Można więc założyć, że korekta której byliśmy świadkami była w dużej mierze właśnie generowana przez mieszkania "stare".



Ceny w lutym dla mieszkań "nowych" i "starych"

Konsekwencją naszej analizy jest obserwacja ostatnich miesięcy (styczeń-luty 2008). Widać z niej, że potwierdzają się nasze spostrzeżenia. Ostatnie miesiące to czas korekty i stabilizacji, różnice w średnich cenach mieszkań "nowych" i "starych" zwiększają się do około 25 zł w przypadku dwóch obserwowanych miast. Widać też że lutowy spadek cen mieszkań w Krakowie generują przede wszystkim mieszkania "stare". To właśnie ten segment odnotowuje obniżkę o 0,31 proc., w chwili gdy ceny mieszkań "nowych" pozostają właściwie niezmienione.

W stolicy kraju stabilizacja ostatnich miesięcy przejawia się odmiennie niż w Małopolsce. Ceny warszawskich nieruchomości przestają zwyczajnie wzrastać w tak dynamicznym tempie jak w ubiegłych miesiącach, jednak i tutaj widać że wzrosty są większe w przypadku mieszkań "nowych".



Opracowanie KRN.pl: Filip Jurczak, Bartłomiej Burejza