Rynek użytkowników jest głównym obszarem działalności agentów obrotu nieruchomościami. Obejmuje on przede wszystkim nieruchomości mieszkalne, handlowe, biurowe i usługowe, zaś na marginesie - nieruchomości rekreacyjne i niektóre nieruchomości specjalne (np. obiekty oświatowe, kulturalne czy socjalne).

Te ostatnie są przedmiotem pojedynczych lub sporadycznych transakcji, podejmowanych raczej okazjonalnie i niezapewniających stabilnej działalności firmom obrotu nieruchomościami, z wyjątkiem obsługi wielkich aglomeracji miejskich.

Warto rozpatrzyć pozycję inwestora trafiającego na rynek użytkowników. Jest on zazwyczaj świadomy, że zamierzona przez niego inwestycja w zakup nieruchomości ma ograniczone cele (przeznaczenie nieruchomości), co w dalszej perspektywie może utrudnić mu korzystną sprzedaż nabywanej własności. Inwestor wie, że ewentualna zmiana przeznaczenia nabytku możliwa jest w dość wąskich granicach, zaś rozszerzenie tych granic wymaga dodatkowych, często wysokich nakładów inwestycyjnych (adaptacyjnych). Adresuje więc swoje preferencje bezpośrednio do sprzedawców, ewentualnie zakłada, że w miarę możliwości technicznych i finansowych później będzie dopasowywać nabytą nieruchomość do swych preferencji. Zatem inwestor zwraca uwagę na dwa aspekty dokonywanego wyboru: cenę i koszty adaptacji. W przypadku ograniczonego niedopasowania nieruchomości do preferencji nabywcy, gotów jest on zaakceptować niższą cenę zakupu, która umożliwia mu poniesienie dodatkowych kosztów adaptacji nieruchomości. Popyt na nieruchomości reaguje więc na zmiany cen w tym sensie, że powiększa się krąg potencjalnych nabywców wraz z obniżką cen, gdyż włączają się do tego kręgu również ci nabywcy, którzy zgadzają się ponieść dodatkowe koszty adaptacji.

Nieruchomości należy rozpatrywać jako pewien rodzaj zasobów majątkowych, które - wymiernie - można sprowadzić do zasobów powierzchni (o danym przeznaczeniu). Popyt na te powierzchnie jest kreowany przez firmy i gospodarstwa domowe, przyjmuje więc postać zarówno popytu określanego przez firmy (korzystające z powierzchni jako czynnika wspomagającego prowadzoną przez nich działalność komercyjną, jak też popytu gospodarstw domowych (odzwierciedlającego potrzeby lokalowe gospodarstw domowych). Między tymi dwoma źródłami popytu rynkowego na nieruchomości istnieje widoczna różnica.

Jeśli interesujemy się popytem kreowanym przez firmy, warto uwzględniać następujące okoliczności:

• w przypadku podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości na użytek firmy, popyt na nieruchomości jest wtórny w stosunku do popytu na dobra lub usługi finalne, które dana firma wytwarza - zmiany popytu na przyszłe dobra i usługi finalne przenoszą się na zmiany popytu na powierzchnie użytkowane przy ich wytwarzaniu,
• na popyt dotyczący powierzchni użytkowanych przez firmy wpływają silnie zmiany wykorzystania istniejących powierzchni, np. zmiany rozmiarów wolnych powierzchni oraz stopnia wykorzystania powierzchni (powierzchni przypadającej na jedno stanowisko pracy),
• na zmiany tego popytu będą niewątpliwie wpływały zmiany cen rynkowych powierzchni oraz stawek czynszów - chodzi tutaj nie tyle o nominalne (np. w złotych polskich) zmiany cen powierzchni lub stawek czynszu, lecz przede wszystkim o uchwycenie tych zmian w kontekście zmian ogólnego poziomu cen, tj. inflacji,
• gwałtowne zmiany popytu na powierzchnie mogą być powodowane przez rozprzestrzenianie się innowacji technologicznych lub organizacyjnych w firmach - użytkownikach powierzchni. I tak np. outsourcing, tj. zastępowanie własnej działalności zleceniami kierowanymi do firm zewnętrznych, powoduje ograniczenie użytkowanych powierzchni. Podobnie, wprowadzanie organizacji pracy dopuszczających wykonywanie jej w domu redukuje potrzebę utrzymywania wielu stanowisk pracy, a w rezultacie - powierzchni niezbędnych do jej wykonywania; wprowadzanie transakcji elektronicznych umożliwia ograniczenie liczby placówek zapewniających klientom łatwy dostęp do świadczonych usług finansowych, etc.

Przedstawione okoliczności wyraźnie uzależniają popyt na nieruchomości obejmowane przez firmy - użytkowników od zmian aktywności gospodarczej tych firm. Kluczem do trafnego przewidywania zmian popytu na nieruchomości użytkowane przez firmy jest stwierdzenie, że bardziej należy interesować się zmianami dokonującymi się w tych firmach, aniżeli zmianami samego popytu na nieruchomości.

Tyle na temat popytu na nieruchomości dla firm, teraz pora na popyt nieruchomości dla gospodarstw domowych.

Podstawowa różnica między tymi popytami wynika z odmiennego przeznaczenia powierzchni. Domeną firm są powierzchnie komercyjne i przemysłowe, zaś domeną gospodarstw domowych - powierzchnie mieszkalne. Należy zauważyć, że o ile popyt na powierzchnie komercyjne i przemysłowe jest wtórny, to popyt na powierzchnie mieszkalne jest pierwotny i zazwyczaj bezpośrednio odzwierciedlają potrzeby mieszkaniowe gospodarstwa domowego. On z kolei wyznacza popyt wtórny na urządzenia gospodarstwa domowego: wyposażenie, AGD, usługi remontowo-budowlane itp. Fakt, iż popyt na mieszkania jest popytem pierwotnym oznacza również, że powierzchnie zajmowane przez właścicieli mieszkań z reguły nie są wykorzystywane jako kapitał służący osiąganiu dochodów pieniężnych. Nie powstaje dochód z posiadania mieszkania, ale z drugiej strony - koszty utrzymania gospodarstwa domowego są mniejsze, gdyż nie ma konieczności ponoszenia opłat czynszowych.

Pojawia się więc czynnik substytucji między wykorzystaniem nieruchomości mieszkalnych na własny użytek oraz pełnym lub częściowym wynajmem posiadanych powierzchni. Teoretycznie biorąc, wynajmując własne mieszkanie można byłoby uzyskać dochody czynszowe według rynkowych stawek czynszu. A więc można zatem wyliczyć koszt alternatywny (czyli koszt utraconych korzyści) użytkowania własnego mieszkania. Ten koszt w znaczący sposób wpływa na decyzje gospodarstw domowych w tym zakresie.

Możliwość wyboru między wykorzystaniem powierzchni mieszkaniowych na użytek właściciela albo przeznaczenia jej do wynajmu ma ważne konsekwencje dla funkcjonowania rynku mieszkaniowego.

Po pierwsze, większa jest elastyczność podaży względem czynszów, ponieważ zmiany rynkowych stawek czynszu niejako uruchamiają alternatywę wynajmu użytkowanych przez właścicieli powierzchni mieszkalnych. Wzrost stawek czynszu wyzwala więc dodatkową podaż powierzchni mieszkalnych, które byłyby w przeciwnym razie nadal użytkowane przez właścicieli.

Po drugie, posiadane na własność zasoby mieszkaniowe stabilizują pozycję ekonomiczną gospodarstw domowych, gdyż w przypadku ewentualnego spadku dochodów uzyskiwanych przez daną rodzinę, znacznego wzrostu kosztów utrzymania, potrzeby poniesienia nadzwyczajnych wydatków albo ryzyka związanego z sytuacjami kryzysowymi w rodzinie, możliwość sprzedaży lub wynajmu pozwala łatwiej przezwyciężyć zagrożenia i powstałe trudności. Po trzecie, gospodarstwa domowe są podstawowym źródłem popytu na powierzchnie mieszkaniowe. Na źródło to składa się popyt na mieszkania wywołany przez czynniki demograficzne (migracje ludności, liczba zawieranych małżeństw, zmiany struktury wieku mieszkańców itp.) oraz popyt wywołany przez wzrost standardów mieszkaniowych, związany z wprowadzaniem nowych udogodnień mieszkaniowych i urbanistycznych. W obydwu przypadkach ograniczenia budżetowe gospodarstw domowych są czynnikiem limitującym, zaś czynnikiem pobudzającym - pomyślne oczekiwania na przyszłe dochody.

A teraz rzut oka od drugiej strony - od strony podaży.

Podaż wszelkich nieruchomości jest rezultatem współdziałania dwóch czynników: wytwarzania nowych zasobów nieruchomości oraz zmian w dotychczasowym użytkowaniu istniejących nieruchomości. Wytwarzanie nowych zasobów nieruchomości nie dotyczy zasobów nieodnawialnych (ziemi i związanych z nią zasobów naturalnych, a także np. obiektów zabytkowych), po części jednak również zasobów trudno odnawialnych, tj. takich, których odnowa nie jest możliwa w ciągu najbliższych kilkunastu lat (np. parków krajobrazowych, gruntów rolnych). Nawet pomijając te szczególne trudności związane z wytwarzaniem nowych zasobów nieruchomości można zauważyć, że wytwarzanie większości nieruchomości dokonuje się w stosunkowo długim cyklu inwestycji budowlanych. Dotyczy to m.in. omawianych tutaj nieruchomości komercyjnych.

Wspomniane ograniczenia wzrostu podaży zasobów nieruchomości powodują, że jego dostosowanie do zmian zachodzących na rynku nie jest elastyczne. Dlatego przyjmuje się, że w krótkim okresie podaż tych zasobów jest stała i nie może na ogól zostać zmieniona. Jedynie w przypadku nieruchomości, których przeznaczenie da się łatwo zmienić, w krótkim okresie ich podaż można traktować jako stosunkowo elastyczną. Na ogól jednak zmiana przeznaczenia nieruchomości jest znacznie ograniczona przez trwale właściwości techniczne oraz koszty adaptacji. Pewne możliwości adaptacji powodują, że podaż nieruchomości zależy nie tylko od ich wytwarzania, lecz również od rezygnacji z dotychczasowych sposobów jej wykorzystania. Aby jednak te możliwości mogły zostać wykorzystane, konieczne jest wywindowanie się cen na te nieruchomości do takiego poziomu, który zrekompensowałby utratę korzyści z dotychczasowego sposobu ich wykorzystania oraz koszty transakcji. W przypadku, gdyby koszty adaptacji obciążały sprzedawcę nieruchomości, to również one musiałyby być zrekompensowane przez ów wzrost cen. Jest to sytuacja zasadniczo odmienna od obserwowanej na rynku standardowych towarów i usług, na którym podaż jest z reguły bardziej elastyczna, zaś jej powiększenie odbywa się niemal wyłącznie dzięki produkcji.

Więcej informacji na temat zakupu, inwestowania i zarządzania nieruchomością znajdziesz w książce Artura Śliwińskiego i Bartłomieja Śliwińskiego "Facility management" (Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2006). Książkę znajdziesz w księgarni internetowej Becka pod adresem www.ksiegarnia.beck.pl, wpisując w pole przeglądarki słowo "facility".

Mariusz Ludwiński