Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali (art. 16), jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Realia są jednak inne i korzystanie z tego przepisu jest utrudnione, dodają zarządcy.

Martwy przepis

- Artykuł 16 ustawy o własności lokali jest w praktyce martwy. Nie korzystałem z niego ani razu, ale nie dlatego, że nie ma powodów, tylko dlatego, że przepis ten jest bardzo zbiurokratyzowany i powoduje wysokie koszty sądowe. W tym przypadku wartością przedmiotu sporu jest wartość lokalu, który zamierza się poddać przymusowej sprzedaży.

W dużych miastach są to wysokie koszty - mówi Jerzy Górski, współwłaściciel i licencjonowany zarządca nieruchomości z warszawskiej spółce Victus. - Wpisy sądowe są duże, tym bardziej że wspólnoty nie prowadzą działalności zarobkowej - tłumaczy Hanna Szamborowska, licencjonowany zarządca i prezes Ad Uni - Dom.

Nieostra procedura

Zdaniem Bartosza Frączyka, radcy prawnego z Kancelarii Frączyk & Frączyk w Krakowie, art. 16 ustawy o własności lokali jest najbardziej dotkliwym dla właścicieli lokali sposobem dochodzenia roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową. - Aby wspólnota mogła go zastosować, to uchybienia właściciela lokalu muszą mieć szczególny ciężar gatunkowy.

Wykazanie spełnienia przesłanek z tego przepisu spoczywa na wspólnocie. Analizując orzecznictwo sądów w analogicznych sprawach, można zauważyć, że sposób orzekania w sprawach o eksmisję wszczętych na podstawie art. 16 jest powściągliwy - tłumaczy Bartosz Frączyk. W opinii Borysa Budki, radcy prawnego, asystenta w Katedrze Prawa Akademii Ekonomicznej w Katowicach, wspólnoty powinny korzystać z tego przepisu w ostateczności.

- Ustawodawca wymaga, żeby zaleganie z opłatami było długotrwałe, a zakłócanie porządku domowego - rażące lub uporczywe. Ponieważ są to pojęcia nieostre, tak naprawdę każdorazowo decyduje sąd, który ocenia, czy konkretny właściciel dopuścił się naruszeń mogących być podstawą przymusowej sprzedaży lokalu, bez prawa do lokalu zamiennego - tłumaczy Borys Budka.

Co zniechęca zarządców wspólnot do egzekucji z nieruchomości? Jaki % wartości przedmiotu sporu stanowi opłata od pozwu? Czy wspólnota mieszkaniowa może być zwolniona od kosztów sądowych?

Łukasz Sobiech

Więcej: Gazeta Prawna 5.05.2008 (87) - str.14