Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce to w ostatnich latach błyskawicznie rozwijająca się część wielkiego "przemysłu", jakim dziś możemy nazwać branżę budowlaną.

Przyjazna koniunktura i zapotrzebowanie na różnego rodzaju inwestycje związane z rozwojem infrastrukturalnym naszego kraju pobudziły do działania inwestorów. Nagły wzrost zapotrzebowania na powierzchnie handlowe, magazynowe oraz biurowe sprawił, że obroty na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne tyko w 2007 r. przekroczyły 3 mld euro.

Polski rynek instytucji finansujących

Popyt ożywiany był obserwowanym wzrostem gospodarczym, jak również możliwością wykorzystania do realizacji tych przedsięwzięć środków Unii Europejskiej. Jednak refinansowanie poniesionych nakładów z programów pomocowych UE wymaga w początkowej fazie zainwestowania własnych pieniędzy. W przypadku gdy nie ma ich w kasie firmy - czas na poszukiwanie zewnętrznego źródła finansowania, czyli wizytę w banku, który może pomóc w sfinansowaniu konkretnego przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Kredyty budowlano-hipoteczne dla firm na zakup, budowę oraz rozbudowę nieruchomości komercyjnej czy lokalu użytkowego to faktycznie najpopularniejszy sposób na sukces tego typu projektów. Wybór partnera w tej dziedzinie jest jednak dość trudny, ponieważ banków specjalizujących się w finansowaniu przedsięwzięć komercyjnych w Polsce jest tak naprawdę niewiele.

Wśród oferentów można znaleźć propozycje największych banków działających na krajowym rynku, m.in.: PKO BP SA, Pekao SA, BRE Banku, Fortis Banku, Multibanku, BZ WBK czy Kredyt Banku. Ich doświadczenie w tym obszarze jest zróżnicowane, a przepisy mniej lub bardziej dostosowane do potrzeb kredytobiorców. Niemniej jednak kredyty tego rodzaju - przez wzgląd na ich specyficzne przeznaczenie - charakteryzują się zindywidualizowanym podejściem do klienta.

Wyższe progi

Mimo pewnych udogodnień ze strony kredytodawców, pozyskanie pieniędzy na inwestycję w nieruchomość jest nie lada wyzwaniem dla przedsiębiorców. Wymaga cierpliwości, skrupulatnego przygotowania i ogromnej wiary w powodzenie danego przedsięwzięcia. Banki z dużo większą ostrożnością podchodzą do finansowania lokali użytkowych - szczególnie tych wymagających wysokich nakładów finansowych, nietypowych pod względem lokalizacji czy przeznaczenia.

Ich płynność jest znacznie mniejsza niż lokali przeznaczonych stricte na cele mieszkaniowe, w związku z czym i ryzyko banku jest większe. Aby zabezpieczyć się przed nim, banki prowadzą nieco inną politykę kredytową niż w przypadku standardowych kredytów hipotecznych. Ma to głównie swoje odbicie w przewidywanym okresie kredytowania przedsiębiorcy czy też podwyższonym oprocentowaniu kredytu.

Górną granicę okresu, na jaki banki mogą pożyczyć swoje pieniądze to 10-15 lat, a w nielicznych przypadkach 25 lat (w przypadku PKO BP na podstawie indywidualnej decyzji). Oprocentowanie natomiast jest o ok. 2 proc. wyższe od zwykłej hipoteki i kształtuje się aktualnie średnio na poziomie 8-9 proc. przy kredytach w złotówkach (generalnie oprocentowanie wynika z sumy stawki referencyjnej - w zależności od waluty w jakiej denominowany jest kredyt WIBOR, LIBOR, EURIBOR, CHF oraz marży banku dla kredytów inwestycyjnych średnio 1,5-3 proc.). Obydwa czynniki uzależnione są od oceny ryzyka przedsięwzięcia inwestycyjnego oraz kondycji finansowej firmy, dlatego też proces aplikowania o kredyt wygląda inaczej, niż w przypadku osób prywatnych.

Formalności związane z kredytem

Wymagania formalne, jakim musi sprostać potencjalny kredytobiorca są ściśle związane z faktem wykonywania działalności gospodarczej oraz z koniecznością dostarczenia jak największej liczby informacji na temat jej prowadzenia i planowanego przedsięwzięcia. Dokumenty, o jakie poproszony zostanie kredytobiorca to m.in.:

• dokumenty rejestrowe, 
• dokumenty założycielskie firmy (w zależności od formy - KRS, lista udziałowców, zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej, REGON, NIP), 
• dane finansowe (aktualne i historyczne - najczęściej za dwa lata obrotowe lub w przypadku nowej działalności - prognozowane), 
• analizy dotyczące branży w jakiej działa firma, 
• zaświadczenia z ZUS-u i Urzędu Skarbowego, 
• opinie instytucji finansowych, które współpracują z kredytobiorcą, 
• dokumenty związane z planowaną inwestycją (biznes plan inwestycyjny, operat szacunkowy nieruchomości, wypis z ksiąg wieczystych, wypis z rejestru gruntów, pozwolenie na budowę itp.).

Bank może także poprosić o typowe umowy związane z przyszłym gospodarowaniem nieruchomością - umowy pośrednictwa np. z wyspecjalizowanymi agencjami poszukującymi najemców, kupców, umowami franchisingu (np. przy projektach hotelowych), przedwstępne umowy najmu kupowanego lub budowanego lokalu użytkowego.

Dokładna analiza kredytobiorcy i inwestycji

Merytorycznej ocenie przez banki podlega m.in. lokalizacja i stan prawny nieruchomości, jej wartość, wykonalność projektu, doświadczenie uczestników projektu (wykonawców, podwykonawców, zarządców) oraz - co jest bardzo ważne - wysokość i formy wkładu własnego oraz czasookresy, w których zostanie on wniesiony w poszczególnych fazach realizacji projektu.

Banki mogą sfinansować nawet do 100 proc. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości (z kolei do 80 proc. w przypadku kredytów w walutach obcych), która stanowić będzie zabezpieczenie kredytu. Jednak większość z nich - aby ograniczyć ryzyko związane z transakcjami na rynku nieruchomości komercyjnych (dekoniunktura, spadek wartości nieruchomości) - wymaga 20 proc. wkładu własnego inwestora. Ostatecznie, nawet w takich przypadkach udział ten może być zniesiony, ale tylko wówczas, gdy dodatkowym zabezpieczeniem będzie hipoteka ustanowiona na innej nieruchomości.

Nie dziwi zatem fakt, iż banki starają się zminimalizować ryzyko transakcji związanych z finansowaniem nieruchomości komercyjnych, maksymalna wysokość kredytu na ten cel może bowiem wynosić nawet do 10 mln złotych lub równowartość tej kwoty w walucie obcej (np. dla oferty kredytowej BRE Bank Hipoteczny SA przy maksymalnym okresie kredytowania do 15 lat i minimalnym - 30-proc. wkładzie własnym). Dlatego też banki sprawują ścisłą kontrolę nad przebiegiem całego procesu inwestycyjnego (przede wszystkim w przypadku budowy nieruchomości), dokonując analizy gospodarowania pożyczonymi przez nich środkami, przebiegiem budowy, jej zgodnością z pozwoleniami czy zasadnością uruchamiania kolejnych transz kredytowych.

Dokonując analizy rynku kredytów na cele komercyjne związane z zakupem lub budową nieruchomości, należy zdementować pogłoski, że banki upatrują swoich klientów jedynie wśród przedsiębiorców z udokumentowaną historią prowadzenia działalności gospodarczej (w ofercie większości banków wymagany jest minimalny 12-miesięczny okres prowadzenia działalności, np. w Fortis Banku).

Możliwa jest realizacja takiego przedsięwzięcia dla firmy, która dopiero rozpoczyna swoją działalność i jej pierwszym zamierzeniem jest stworzenie odpowiedniego dla siebie zaplecza w postaci siedziby lub też planującej inwestycję do celów późniejszej odsprzedaży zakupywanej nieruchomości. Fakt - to jest dla banku bardziej ryzykowna transakcja, ale możliwa.

Starannie przygotowany biznes plan z prognozowanymi wynikami finansowymi firmy i skutecznym uzasadnieniem planów na przyszłość może stać się podstawą do pozytywnej oceny wniosku kredytowego. Zdolność generowania przychodów, a w zasadzie zysków jest tu hipotetyczna, jednak mimo to w licznych przypadkach banki decydują się na współpracę.

Procedury w przypadku starania się o kredyt budowlano-hipoteczny dla firmy są długotrwałe i wymagają generowania dużej ilości dokumentacji niezbędnej bankom do oceny zdolności kredytowej oraz ryzyka inwestycyjnego. Jednak z drugiej strony podmioty gospodarcze - dzięki środkom z takich kredytów - mogą realizować niekiedy bardzo poważne przedsięwzięcia, które w dłuższym czasie generują znaczne zyski.

Nieruchomości komercyjne w Polsce mają bardzo atrakcyjne perspektywy. Rozwój turystyki (rynek hotelarski), perspektywa organizacji Mistrzostw Europy EURO 2012 w piłce nożnej (nowe obiekty sportowe), spadek bezrobocia obiecujący nowe miejsca pracy - tym samym nowe powierzchnie biurowe i 43 mld zł z funduszy unijnych (do wykorzystania do 2011 r.) przeznaczone m.in. na tego typu inwestycje. To niewątpliwie ogromna zachęta - szczególnie dla tych najbardziej przedsiębiorczych.

Marcin Burski

Autor jest analitykiem w Gold Finance, firmie doradczej pomagającej klientom w wyborze najkorzystniejszego kredytu spośród szerokiej oferty dostępnej na rynku