Cena wynajmu a rata kredytu

Brak stałych dochodów nie pozwala na zakup własnego mieszkania na kredyt, stąd wynajem jest wśród młodych ludzi tak popularny. Należy zaznaczyć, że w samym Krakowie kształci się około 190 tys. studentów, co oznacza, że rynek wynajmu może rozwijać się bardzo prężnie, dzięki czemu nie cierpi na brak stałego popytu. W ostatnich latach stawki za wynajem w całym kraju diametralnie wzrosły - tylko w roku 2007 odnotować można wzrost na poziomie kilkunastu procent.

Wysoka cena wynajmu nie odstrasza jednak klientów. Obecne ceny nieruchomości oraz wzrost oprocentowania kredytów powodują, że wiele osób nawet po studiach decyduje się na wynajem, oczekując zmiany na rynku nieruchomości. Wiele osób widząc stabilizujące się ceny, liczy na znaczną korektę cen. Taka zmiana może faktycznie nadejść, szczególnie z powodu rosnącego oprocentowanie kredytów. Do niedawna nawet mimo wysokich cen nieruchomości wiele osób decydowało się na finansowanie zakupu mieszkania kredytem ze względu na łatwość w jego otrzymaniu. Oczywiście, dużą rolę odgrywało również atrakcyjne oprocentowanie oraz niewielkie koszty okołokredytowe.



Tymczasem w ciągu kilku ostatnich miesięcy oprocentowanie kredytów znacznie wzrosło, szczególnie w przypadku kredytów denominowanych w polskich złotych. Jest to przede wszystkim efekt restrykcyjnej polityki Rady Polityki Pieniężnej, która niedawno ogłosiła już trzecią w tym roku podwyżkę stóp procentowych (obecnie stawka referencyjna wynosi 5,75%). NBP zapowiada utrzymanie obecnej strategii i dalsze podwyżki w niedługim czasie. Według portalu Comperia.pl średnie oprocentowanie kredytów w polskich złotych wzrosło w I kwartale 2 008 roku z 6,65 proc. w styczniu do 7,02 proc. w marcu. Wzrosło również oprocentowanie kredytów denominowanych w frankach szwajcarskich. W marcu średnie oprocentowanie wyniosło wg Comperia.pl 4,2 proc. w skali roku.

Wyższe oprocentowanie oznacza większe miesięczne raty kredytu, a także konieczność wykazania większej zdolności kredytowej przez klienta. Zatem banki nie będą już mogły sprzedawać tak korzystnej oferty jak dawniej. W dłuższej perspektywie wiąże się to ze spadkiem liczby klientów decydujących się na kredyt i wzrostem liczby osób, których na kredyt nie będzie stać. Tym samym można zakładać wzrost i tak już licznego grona najemców.



Porównując krakowskie ceny wynajmu z pierwszego kwartału 2 007 z pierwszym kwartałem 2 008 r., widać że ceny wzrosły nawet o 2 0 proc. (w przypadku wynajmu mieszkań 1-pokojowych). Obecnie wynajem kawalerki kosztuje średnio 1033 zł. Zdecydowanie bardziej opłaca się wynajmować duże mieszkanie w więcej osób, np. za lokal 3-pokojowy trzeba zapłacić nawet 1961 zł, ale koszty wynajmu i utrzymania rozkładają się tutaj na większą grupę lokatorów.

Ceny na rynku nieruchomości a poziom wynagrodzeń

Według GUS wynagrodzenie brutto wynosiło w IV kwartale 2 007 r. 2 830 zł. Tabela nr 2 wskazuje stosunek ceny za wynajem, raty w CHF, raty w PLN do wielkości przeciętnego wynagrodzenia brutto. Należy przy tym zwrócić uwagę na to, że potencjalny najemca lub kredytobiorca dysponujący takim przeciętnym wynagrodzeniem ma faktycznie znacznie mniejszą ilość pieniędzy do wykorzystania. Generalnie nasze rozważania są czysto hipotetyczne, mało jest bowiem banków, w których przy takim poziomie dochodów można osiągnąć satysfakcjonującą zdolność kredytową.



Obserwując zmianę ceny mieszkań w I kwartale 2 007 i 2 008 r., da się zauważyć, że ceny spadły znacznie w ciągu roku. Efekt jest widoczny szczególnie w przypadku mieszkań mniejszych 1-pokojowych i 2 -pokojowych. Zmiana ceny lokali większych po sporych wahaniach w ciągu roku jest zdecydowanie mniejsza (delikatny wzrost). Należy przy tym zauważyć, że mieszkania większe odnotowywały znacznie wolniejsze i mniej dynamiczne wzrosty. Symptomy spadków cen widoczne w analizie dodatkowo potęgują zjawisko wyczekiwania na jeszcze bardziej atrakcyjne ceny.



Zestawienie przedstawia jednak, jak wysoko plasują się stawki za wynajem w porównaniu do miesięcznych rat kredytu. Osoba, która mieszka sama w 1- pokojowym mieszkaniu, wynajmując je za 1033 zł, płaci tylko niewiele mniej niż w chwili, kiedy spłacałaby lokal kredytem denominowanym we frankach szwajcarskich. W przypadku wynajmu mieszkania 1-pokojowego cena stanowiła 37 proc. jej pensji (dla raty w CHF jest to 43 proc.). Jest to na tyle niewiele, że można założyć, iż osoba, którą stać na samodzielne wynajmowanie kawalerki, mogłaby równie dobrze zdecydować się na finansowanie zakupu takiego mieszkania kredytem.



Filip Jurczak