Prowadzenie działalności gospodarczej przez osobę fizyczną jest i tak dość skomplikowane. A tutaj trzeba jeszcze troszczyć się o posiadany budynek. Oto krótka pomoc - jakie masz obowiązki z tytułu posiadania lub zarządzania budynkiem? Jeśli ich zaniedbasz, możesz otrzymać karę za naruszenie przepisów.

Opis pochodzi z książki Marka Barowicza "Jak prowadzić działalność gospodarczą" (Wydawnictwo C.H. Beck, 2008). Wykorzystanie, skróty i uzupełnienia za zgodą Wydawcy.

Stosownie do art. 5 ust. 1 prawa budowlanego obiekty budowlane wraz ze związanymi z nimi urządzeniami budowlanymi powinny być - uwzględniając przewidywany okres ich użytkowania - projektowane i budowane w sposób określony w przepisach techniczno-budowlanych, zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając:

• spełnienie wymagań w zakresie: bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej,
• warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną, usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów,
• możliwość utrzymania właściwego stanu technicznego,
• warunki bhp,
• ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków.

Obiekty powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę (art. 62 ust. 1 pkt 1-2 prawa budowlanego):

• okresowej kontroli co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych),
• okresowej kontroli co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą powinno być objęte również badanie osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Stosownie do art. 62 ust. 5-6 prawa budowlanego kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych (przepis ten wchodzi w życie 1 stycznia 2009r.). Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny przeprowadzać:

• osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim (w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych),
• osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności (w odniesieniu do przewodów kominowych, kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych).

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego zobowiązany jest

przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumentację budowy, dokumentację powykonawczą, opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w trakcie jego użytkowania (art. 63 prawa budowlanego).

Zgodnie z art. 64 ust. 1 i 3 prawa budowlanego właściciel lub zarządca zobowiązany jest prowadzić dla każdego budynku, którego projekt objęty jest obowiązkiem sprawdzenia, książkę obiektu budowlanego. Stanowi ona dokument służący do zapisów na temat przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy w okresie użytkowania budynku. Do książki obiektu budowlanego powinny być dołączone protokoły z kontroli budynku, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego, a także dokumentacja budowy, dokumentacja powykonawcza, opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych.

Wzór książki obiektu budowlanego i sposób jej prowadzenia określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz.U. Nr 120, poz. 1134). W myśl § 6 ust. 3 rozporządzenia wpisów do książki obiektu budowlanego dokonuje właściciel, zarządca obiektu lub osoba przez nich upoważniona.

Zgodnie z art. 70 ust. 1 i 2 prawa budowlanego właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw, zobowiązani są w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Obowiązek taki powinien być potwierdzony w protokole z kontroli obiektu budowlanego.

Dozorowi technicznemu podlegają urządzenia techniczne

w toku ich projektowania, wytwarzania, w tym wytwarzania materiałów i elementów, naprawy i modernizacji, obrotu i eksploatacji (art. 5 ust. 1 Ustawy z dnia 21 grudnia 2000r. o dozorze technicznym; Dz.U. Nr 122, poz. 1321 ze zm.). Rodzaje urządzeń technicznych podlegających dozorowi technicznemu określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 16 lipca 2002r. w sprawie rodzajów urządzeń technicznych podlegających dozorowi technicznemu (Dz.U. Nr 120, poz. 1021 ze zm.).

W myśl art. 6 ustawy o dozorze technicznym urządzenia techniczne powinny być projektowane, wytwarzane, naprawiane, modernizowane i eksploatowane zgodnie z ich przeznaczeniem, w sposób zapewniający bezpieczeństwo ich eksploatacji.

Urządzenia techniczne objęte dozorem technicznym mogą być eksploatowane jedynie na podstawie decyzji zezwalającej na ich eksploatację, wydanej przez organ właściwej jednostki dozoru technicznego (art. 14 ust. 1 ustawy o dozorze technicznym).

Podmiot eksploatujący urządzenie techniczne zobowiązany jest do niezwłocznego zawiadomienia organu właściwej jednostki dozoru technicznego o każdym niebezpiecznym uszkodzeniu urządzenia lub nieszczęśliwym wypadku związanym z jego eksploatacją (art. 19 ustawy o dozorze technicznym).

Przedsiębiorca, u którego wykonywane są czynności dozoru technicznego, zobowiązany jest zapewnić warunki do sprawnego ich wykonania oraz przedstawić na żądanie pracowników dozoru technicznego (inspektorów) dokumenty wraz z udzieleniem informacji niezbędnych do prawidłowego wykonania tych czynności (art. 26 ustawy o dozorze technicznym).

Czynności dozoru technicznego wykonywane są w obecności przedsiębiorcy lub osoby upoważnionej (oddelegowanej) przez przedsiębiorcę (art. 29 ustawy o dozorze technicznym).

Więcej informacji dotyczących prawnych aspektów prowadzenia firm wszelkiego typu (również innych obowiązków osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą) znajdziesz w książce "Jak prowadzić działalność gospodarczą. Aspekty prawne" Marka Barowicza (Wydawnictwo C.H. Beck, 2008).  Książkę znajdziesz w księgarni internetowej www.ksiegarnia.beck.pl, wpisując w pole wyszukiwarki zwrot "aspekty prawne". Szukasz czerwonej okładki.

Mariusz Ludwiński