Zarabianie pieniędzy poprzez inwestowanie nie kończy się, ani nawet nie zaczyna się na giełdzie papierów wartościowych. Duże pieniądze rzędu setek i milionów złotych można zarobić na zleceniach publicznych.

A dokładnie:

BOO czyli "build - own - operate" (buduj - posiadaj - eksploatuj) . Jest to umowa, na mocy której firma prywatna podejmuje się budowy i finansowana obiektu inwestycyjnego oraz jego eksploatacji i utrzymania. Podmiot prywatny pozostaje właścicielem obiektu, ma prawo pobierania opłat od odbiorców i obciążania ich innymi kosztami. Podmiot publiczny wytacza się na wstępie procesu, po przekazaniu praw do projektu podmiotowi prywatnemu, za które to prawa uzyskuje stosowne opłaty.

BTL czyli "build - transfer - lease" (buduj - przekaż - dzierżaw). Na mocy tego typu umowy firma prywatna podejmuje się finansowania i budowy obiektu inwestycyjnego według ustalonych parametrów technicznych. Jednocześnie podmiot prywatny przyjmuje na siebie konsekwencje przekroczenia kosztów i opóźnień. Po dokonaniu rozruchu i przeprowadzeniu testów, obiekt przechodzi na własność podmiotu publicznego, który zlecał jego realizację. Podmiot prywatny eksploatuje obiekt na zasadzie dzierżawy aż do osiągnięcia ustalonej stopy zwrotu.

BOR czyli "build - operate - renewal of concession" (buduj - eksploatuj - odnów koncesję). To umowa, na mocy której podmiot prywatny podejmuje się budowy i finansowania obiektu  inwestycyjnego, najczęściej infrastrukturalnego, oraz jego eksploatacji i utrzymania przez ustalony w umowie okres. W tym czasie podmiot prywatny ma prawo pobierania opłat od odbiorców i obciążania ich innymi kosztami, które nie mogą być jednak wyższe od proponowanych przez podmiot prywatny w ofercie i zawartych w umowie. Umowa BOR jest zawierana na czas umożliwiający podmiotowi prywatnemu osiągnięcie zamierzonej stopy zwrotu z inwestycji. Po jego upłynięciu podmiot prywatny ma prawo negocjować odnowę koncesji.

BOT czyli "build - operate - transfer" (buduj - eksploatuj - przekaż). Na mocy tej umowy podmiot prywatny podejmuje się budowy i finansowania obiektu inwestycyjnego oraz jego eksploatacji i utrzymania, analogiczne jak przy zawarciu umowy BOR. Po upływie określonego w umowie czasu użytkowania obiektu, podmiot prywatny przekazuje obiekt podmiotowi publicznemu, który przez cały czas trwania umowy jest prawnym właścicielem inwestycji.

Powyższe opisy umów inwestycyjnych pochodzą z książki "Finansowanie inwestycji w teorii i praktyce" Anety Michalak (Wydawnictwo Naukowe PWN, 2008). Zamieszczenie za zgodą Wydawcy.

W praktyce istnieje jeszcze kilka innych typów umów publiczno-prawnych. Charakteryzują się one tym, że to podmiot publiczny bierze na siebie ryzyko związane ze ściąganiem opłat od użytkowników, a nie podmiot prywatny jak to ma miejsce w przypadku wyżej wymienionych umów. Opłaty dla prywatnego wykonawcy inwestycji są przekazywane przez podmiot publiczny. Poprzez podpisywanie tego typu umów planuje się przyspieszenie realizacji m.in. autostrad. Dotyczy to także innych inwestycji w takich dziedzinach jak infrastruktura (budowa i remonty dróg, autostrad i mostów, budowa metra, linii tramwajowych, kolejowych, podziemnych garaży w wielkich miastach), przemysł wysokich technologii, przemysł ochrony środowiska, energetyka, inwestycje w szkolnictwie, administracji publicznej, zakładach karnych, inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe oraz placówki służby zdrowia.

Jeszcze innym rodzajem współpracy inwestycyjnej jest spółka celowa lub jednostka specjalnego przeznaczenia (SPV - Special Purpose Vehicle). Stało się tak w przypadku realizacji i nadzoru nad przygotowaniami do Euro 2012. Jak można przeczytać we wspomnianej już książce "Finansowanie inwestycji w teorii i praktyce" Anety Michalak, spółka taka posiada osobowość prawną, własność majątku, uprawnienia administracyjne oraz niezależność finansową, co czyni z niej kompetentną, samodzielną jednostkę. Spółka założona przez partnera publicznego i prywatnego nie podlega ograniczeniom ustawowym w sferze zaciąganych zobowiązań, tak jak jednostki publiczne. Spółka ta stanowi odrębny podmiot, którego zadłużenie jest wyłączone z bilansów współwłaścicieli. 

Założenie spółki kapitałowej wiąże się z wniesieniem odpowiednich wkładów przez partnerów. Jednostki sektora publicznego najczęściej wnoszą wkład niepieniężny. Często są to aporty w postaci gruntów, budynków. Nie do przecenienie jest również wartość specyficznego know-how, którego właścicielem jest podmiot publiczny. Mogą to być, mające swoją realną wartość, uwarunkowania zwiększające opłacalność inwestycji lub wszelkie zmniejszające ryzyko inwestycji informacje, w których posiadaniu jest podmiot publiczny. Aportem strony publicznej często jest także opracowanie projektowe, dokumentacja geodezyjna, dokumentacja techniczna, zasoby mapowe, szczegółowe dane o lokalnym rynku, uzgodnienia ekologiczne itp. Aportem partnera prywatnego najczęściej jest kapitał, know-how w zakresie technologii i realizacji inwestycji, umiejętność prowadzenia eksploatacji powierzonego mienia w warunkach mechanizmu rynkowego.

Inwestycje realizowane we współpracy z podmiotami publicznymi są bardzo zyskowne, pod dwoma warunkami. Pierwszy warunek to rzetelna i zgoda z harmonogramem praca. Wszelkie opóźnienia czy inne problemy wiążą się z ustalonymi karami finansowymi, stąd zgarnięcie pełnej puli przez firmę prywatną w takiej współpracy wymaga od niej dużego doświadczenia oraz odpowiedniego zaplecza operacyjnego związanego z inwestycjami danego typu. Niedoświadczona firma po prostu nie da sobie rady z realizacją. Do odsiewu nieprzygotowanych należycie partnerów służy proces przetargowy, jednak w praktyce nie zawsze to wychodzi tak jak powinno. Stąd zdecydowanie lepiej jest wtedy, gdy do przetargu stają inwestorzy, którzy wiedzą na co się piszą. A wiedzą to z publikacji - takich jak ten tekst.

Inwestycje publiczne są bowiem podejmowane przez podmioty publiczne, czyli takie jednostki organizacyjne, których właścicielem jest państwo lub samorząd: rząd państwa, władze regionalne, samorządy lokalne, władze miejskie, gminne. Podmioty publiczne różnią się od przedsiębiorstw prywatnych tym, że działają według sformalizowanych procedur zwanych zasadami gospodarki finansowej. Zasady te obejmują wszelkie obszary działalności, w tym działalność inwestycyjną. Jak można przeczytać we wspomnianej już książce "Finansowanie inwestycji w teorii i praktyce", proces finansowania inwestycji podejmowanych przez te podmioty ma swoją specyfikę, odbiegającą od ogólnych zasad rynkowych, według których działają podmioty prywatne. Inwestycje podejmowane przez podmioty publiczne muszą być ujęte w ich rocznych planach finansowych. Podstawą takiego planu jest budżet państwa (w przypadku podmiotów państwowych) lub budżety jednostek samorządu terytorialnego (w przypadku podmiotów samorządowych), które również odnoszą się do jednego roku. W załącznikach do tych budżetów ujmuje się wprawdzie inwestycje wieloletnie wraz z limitami wydatków (dotyczy to inwestycji, których koszty realizacji przekraczają kwotę 100 milionów złotych oraz związanych z obronnością i bezpieczeństwem kraju, ochroną środowiska, rozwojem gospodarki, nauki, wspieraniem rozwoju regionalnego i ochroną dziedzictwa kulturowego), nie są one jednak traktowane jako pewne źródło finansowania inwestycji, gdyż limit wydatków zwykle nie przekłada się na ich faktyczną wysokość. Dodatkowym utrudnieniem w realizacji inwestycji przez podmioty publiczne jest obowiązek działania zgodnie z harmonogramem. Poniesienie jednorazowego wydatku, wyższego niż wielkość zaplanowana, wymaga zgody dysponenta części budżetu, z której jest finansowana lub dofinansowana dana inwestycja publiczna.

Zasady gospodarki finansowej komplikują działalność podmiotu publicznego, który planuje przedsięwzięcie wieloletnie. W takim przypadku najczęściej powołuje się nowy podmiot, którego podstawowym celem jest zrealizowanie inwestycji. Może to być np. spółka kapitałowa, w której jednostka publiczna posiada wszystkie udziały. W niektórych przypadkach tworzy się odrębny rachunek bankowy, wydziela się nową jednostkę lub komórkę jednostki publicznej obsługującą realizację inwestycji. W przypadku inwestycji publicznych często  ustanawia się zastępstwo inwestycyjne. Podmiot publiczny powierza wówczas realizację inwestycji tzw. inwestorowi zastępczemu, który działa we własnym imieniu, ale na rachunek podmiotu publicznego będącego właścicielem inwestycji.

Więcej szczegółowych informacji na temat realizacji różnego rodzaju inwestycji (włącznie z organizowaniem systemu finansowania inwestycji) znajdziesz w książce "Finansowanie inwestycji w teorii i praktyce" Anety Michalak (Wydawnictwo Naukowe PWN, 2008). Książkę znajdziesz w księgarni internetowej www.ksiegarnia.pwn.pl, wpisując w pole wyszukiwarki zwrot "finansowanie inwestycji".

Mariusz Ludwiński