Jak pokazały ostatnie miesiące bycie inwestorem to twardy kawałek chleba. Zbyt wielu inwestorów, którzy uchodzili za poważnych graczy, straciło ten status (wcale nie chodzi o pieniądze). Wina za kryzys leży wiadomo gdzie - i jest to, niestety, bardzo wygodna wymówka.

Głos rozsądku szepczący, że to przecież oni kupowali świadectwa udziałowe w funduszach inwestujących w papiery wartościowe oparte na kredytach hipotecznych albo wręcz te papiery, jest bardzo cichy. Wiedza na temat rynku nieruchomości nie jest zatem przedstawiana w mediach jako antidotum na kryzysy - na szczęście mądrzy inwestorzy wiedzą lepiej.

Rynek nieruchomości jest w dużej części oparty na zasadzie/mechanizmie bankowości hipotecznej. Głównymi instytucjami finansowymi w mechanizmie bankowości hipotecznej są banki hipoteczne, które udzielają kredytów hipotecznych poprzez ich refinansowanie na rynku kapitałowym. W celu finansowania zakupu, budowy bądź remontu mieszkań gospodarstwa domowe lub przedsiębiorstwa podpisują umowę kredytową, w której zostaje określona m.in. wielkość kredytu, termin spłaty, wielkość rat kapitałowych i odsetek oraz sposób zabezpieczenia kredytu, najczęściej w postaci hipoteki na nieruchomości. Bank hipoteczny agreguje wszystkie indywidualne żądania klientów, o takiej samej stopie procentowej, terminie spłaty, warunkach kredytowych i na tej podstawie emituje listy zastawne. Sprzedawane są one inwestorom instytucjonalnym lub indywidualnym na rynku kapitałowym.

Kredytodawcą w mechanizmie bankowości hipotecznej są przede wszystkim banki hipoteczne. Działalność tę mogą również prowadzić banki uniwersalne, banki oszczędnościowe, banki komercyjne i publiczne instytucje kredytowe. Kredytobiorcami są gospodarstwa domowe, przedsiębiorstwa oraz sektor publiczny. Otrzymane środki przeznaczają na budowę, zakup, remonty nieruchomości mieszkaniowych lub innych nieruchomości. Inwestorami nabywającymi listy zastawne są najczęściej inwestorzy instytucjonalni, w tym towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze powiernicze, fundusze inwestycyjne, banki uniwersalne lub inwestorzy indywidualni.

Jak podkreśla Piotr Lis w książce "Polityka państwa w zakresie finansowania inwestycji mieszkaniowych" (Wydawnictwo C.H. Beck, 2008), kredyty hipoteczne będące podstawą emisji listów zastawnych pozostają w bilansie banku hipotecznego. Dochód z ich sprzedaży jest przeznaczany na finansowanie kredytu hipotecznego. Kredytobiorca spłaca zaciągnięty kredyt w regularnych ratach wraz z odsetkami i opłatą dla banku hipotecznego. Ten zaś przekazuje raty kapitałowe i odsetki do posiadaczy listów zastawnych od tych kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt refinansowany tą samą serią listów zastawnych.

Mechanizm bankowości hipotecznej występuje w kilku podstawowych odmianach. Można je wyodrębnić za pomocą kryterium podmiotowego, tj. według instytucji refinansujących udzielone kredyty hipoteczne listami zastawnymi. Wyróżnia się cztery specyficzne odmiany: model całkowicie specjalistyczny, model specjalistyczny, model uniwersalny z licencją, model uniwersalny bez licencji.

Model całkowicie specjalistyczny, nazywany też francuską odmianą bankowości hipotecznej, funkcjonuje na podstawie mechanizmu, w którym aktywa kwalifikowane czyli spełniające wymogi emisji, znajdują się wyłącznie w posiadaniu banku emitenta listów zastawnych.

W modelu specjalistycznym banki hipoteczne udzielają długoterminowych kredytów na cele inwestycji w nieruchomości, pozyskując niezbędne środki finansowe na rynku kapitałowym. Mogą również udzielać kredytów komunalnych (publicznych) i refinansować je za pomocą publicznych listów zastawnych.

Model uniwersalny z licencją jest odmianą, w której emitentem listów zastawnych może być licencjonowany bank uniwersalny. Aktywa tego banku, na podstawie których odbywa się emisja listów zastawnych, muszą spełniać określone kryteria, podobnie jak ich emitent.

Model uniwersalny bez licencji umożliwia emisję listów zastawnych przez wszystkie instytucje bankowe bez konieczności uzyskania licencji lub bez dodatkowych wymagań w jej otrzymaniu. W związku z tym, że emitent posiada status banku, prowadzi wszelką działalność w tym zakresie, w tym emituje listy zastawne na podstawie puli aktywów, które nie muszą spełniać wymogu kwalifikowalności.

Istotną kwestią w mechanizmie bankowości hipotecznej jest zabezpieczenie listów zastawnych. Z prawnego punktu widzenia listy zastawne to instrumenty dłużne instytucji finansowych, które emitują je na podstawie kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Istotą tego instrumentu jest zabezpieczenie. Każdy wyemitowany list zastawny jest zabezpieczony hipoteką, ew. długiem gruntowym, który jest rejestrowany w księgach wieczystych (tzw. pokrycie zwykłe). W przypadku upadłości banku hipotecznego listy zastawne zabezpieczone na hipotekach kredytowanych nieruchomości nie wchodzą w skład masy upadłościowej banku, co zwiększa bezpieczeństwo inwestycji.

Na jakość pokrycia zwykłego wpływają dwa czynniki: jakość zabezpieczenia hipotecznego i jego wartość. O jakości zabezpieczenia decydują sprawnie funkcjonujący system ksiąg wieczystych oraz wiarygodność, dostępność i kompletność wpisów. Z kolei o wartości zabezpieczenia hipotecznego - rzetelność i prawidłowość wyceny nieruchomości oraz przyjęta granica emisji listów zastawnych w stosunku do wartości nieruchomości.

Dodatkowym zabezpieczeniem listów zastawnych mogą być bezpieczne środki zgromadzone przez bank w postaci: lokat na rachunku w banku centralnym, gotówki, skarbowych papierów wartościowych lub papierów wartościowych określonych banków lub renomowanych instytucji międzynarodowych (tzw. pokrycie zastępcze).

W odniesieniu do mechanizmu bankowości hipotecznej należy zwrócić szczególną uwagę na kwestie kontroli i nadzoru. Instytucje nadzoru i bezpieczeństwa można podzielić na dwie zasadnicze grupy: nadzór na zasadach ogólnych i nadzór szczególny.

Nadzorowi na zasadach ogólnych podlegają wszystkie banki w systemie finansowym. Może się on odbywać poprzez:

• odpowiednie organy banku centralnego (np. w Grecji, Holandii, Irlandii, Polsce, Portugalii, Wielkiej Brytanii, Włoszech),
• samodzielne urzędy nadzoru (np. w Belgii, Danii, Niemczech),
• przez Ministerstwo Finansów (np. w Austrii, Szwecji),
• przez Ministerstwo Finansów wraz z bankiem centralnym (np. w Finlandii, Hiszpanii).

Najistotniejszą jednak kwestią jest bezpieczeństwo listów zastawnych. Instytucje nadzoru muszą sprawować nadzór szczególny przede wszystkim w zakresie norm ostrożnościowych i ograniczeń, jakim podlegają instytucje kredytowe funkcjonujące w ramach mechanizmu. W kilku narodowych regulacjach, w tym w Finlandii, Irlandii, Niemczech i Polsce, powołuje się powiernika jako dodatkową instytucję nadzoru. Jego zadaniem jest sprawdzenie, czy:

• zobowiązania wynikające ze znajdujących się w obrocie listów zastawnych, zabezpieczone przez bank hipoteczny, są zgodne z ustalonymi regułami,
• przyjęta wartość nieruchomości jest zgodna z regulaminem,
• bank przestrzega norm ostrożnościowych i ograniczeń,
• sposób prowadzenia przez bank rejestru zabezpieczenia listów zastawnych odpowiada regulacjom,
• bank zapewnia zabezpieczenie dla planowanej emisji listów zastawnych,
• dokonane zostały odpowiednie wpisy do rejestru zabezpieczeń listów zastawnych [por. ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych].

Nadzór szczególny mechanizmu bankowości hipotecznej składa się z kilku podstawowych zasad, zapewniających bezpieczeństwo listów zastawnych. Pierwszą zasadą jest granica obiegu, która przedstawia stosunek ogólnej wartości znajdujących się w obiegu listów zastawnych do wielkości kapitału własnego banku. Oprócz współczynnika wypłacalności, jako regulacji w ramach nadzoru na zasadach ogólnych, jest to kolejna norma ostrożnościowa, mająca na celu zabezpieczenie odpowiedniego poziomu wyposażenia kapitałem własnym. Zasada zgodności, jako następna zasada szczególna, polega na przestrzeganiu zgodności terminów zapadalności listów zastawnych i wymagalności kredytów hipotecznych oraz zgodności oprocentowania tych kredytów z instrumentami refinansującymi. Jeżeli instytucje finansowe udzielają kredytów w walucie obcej, to zobowiązane są do refinansowania kredytów w takiej samej walucie lub stosowania instrumentów pochodnych chroniących przed ryzykiem walutowym. Trzecią zasadą jest przywilej upadłościowy. W razie upadłości emitenta inwestorzy, którzy nabyli listy zastawne, mają prawo pierwszeństwa w zaspokojeniu swoich roszczeń. Uznano, że listy zastawne mogą służyć za zabezpieczenie kredytów lombardowych, uzyskiwanych przez banki hipoteczne od banku centralnego.

Z perspektywy kredytobiorców główną zaletą banków hipotecznych jest zwykle niższe oprocentowanie kredytów w porównaniu z konkurencją. Wynika to przede wszystkim z koncentracji na określonym segmencie działalności, co pozwala na ograniczenie zatrudnionego personelu, a tym samym redukcję kosztów osobowych. Banki te nie ponoszą kosztów prowadzenia wielu drobnych operacji związanych z obsługą depozytów i utrzymywaniem dużej sieci oddziałów. Mają też z reguły własne zespoły rzeczoznawców majątkowych, co zmniejsza koszty wyceny nieruchomości. Kredyty mieszkaniowe w bankowości hipotecznej są w dużej części kredytami o stałej stopie procentowej. Wynika to z możliwości refinansowania udzielonych kredytów poprzez emisję listów zastawnych o stałym oprocentowaniu. Dzięki temu kredytobiorcy mogą lepiej koordynować przepływy pieniężne.

Istotną wadą mechanizmu bankowości hipotecznej z perspektywy kredytobiorców są natomiast trudności we wcześniejszej spłacie zaciągniętych zobowiązań. Oczywiście poszczególne odmiany dopuszczają możliwość wcześniejszej spłaty, jednakże najczęściej wiąże się to z dość wysokimi kosztami dla kredytobiorcy. Wyjątek stanowią duńskie banki hipoteczne, w których warunkiem jest wykup tej części serii listów zastawnych, które refinansowały dany kredyt.

Z perspektywy kredytodawców główną zaletą rozwiązania jest możliwość emisji listów zastawnych przez banki hipoteczne. W specjalistycznych odmianach mają one wyłączność na refinansowanie kredytów hipotecznych poprzez emisję listów zastawnych. Jeżeli rentowność tych instrumentów nie odbiega znacząco od skarbowych papierów wartościowych, to jest to relatywnie tanie źródło finansowania. Ponoszenie znacznych kosztów związanych z uzyskaniem wysokiego poziomu bezpieczeństwa listów zastawnych jest istotnym obciążeniem. Oczywiście, banki hipoteczne nie ponoszą tych kosztów bezinteresownie. Kluczową kwestią jest dla nich obniżenie premii za ryzyko z danej emisji listów zastawnych.

Z perspektywy inwestorów-akcjonariuszy listy zastawne są przejrzystym instrumentem finansowym, o niskim ryzyku inwestycyjnym. Wykorzystywane są one do dywersyfikacji portfela inwestycyjnego tym częściej, im większy poziom bezpieczeństwa zapewniają w stosunku do rentowności. Z perspektywy inwestorów mechanizm bankowości hipotecznej poszerza możliwości lokowania środków na rynku kapitałowym. Konstrukcja banków hipotecznych jest przejrzysta, a to ułatwia ocenę ich atrakcyjności i bezpieczeństwa zaangażowanego kapitału.

Z perspektywy państwa mechanizm bankowości hipotecznej przyczynia się do realizacji celów polityki mieszkaniowej bez współfinansowania ze środków publicznych. Ewentualne gwarancje i poręczenia udzielane przez instytucje państwowe nie determinują aktywności instytucji finansowych. Za zaletę tego rozwiązania można też uznać relatywną łatwość i prostotę przeprowadzenia kontroli aktywności banków hipotecznych. Powiernik jako dodatkowy organ nadzoru monitoruje na bieżąco prowadzoną działalność, która w przypadku specjalizacji rozwiązania dotyczy w zasadzie kilku czynności.

Podstawową wadą mechanizmu bankowości hipotecznej z perspektywy władz państwowych jest stosunkowo trudny i kosztowny etap wdrożenia. Wymaga on regulacji nadzoru specjalnego, oprócz istniejących regulacji nadzoru na zasadach ogólnych. Najczęściej w drodze odrębnej ustawy uchwalony zostaje specjalny status banków hipotecznych, w którym ustala się przede wszystkim zakres ich działalności podstawowej i zakres podejmowanych czynności, specjalną wewnętrzną organizację pracy, szczegółowe zasady wyceny, relację wielkości emisji listów zastawnych do kapitału własnego, rozwiązania w zakresie bezpieczeństwa listów zastawnych.

Ze względu na przeważającą specjalizację mechanizmu bankowości hipotecznej, polegającą nie tylko na samodzielności pod względem prawnym, ale również na zaangażowaniu w rynek nieruchomości, należy zwrócić uwagę na koncentrację ryzyka sektorowego w bankach hipotecznych. W przypadku załamania na rynku nieruchomości może to doprowadzić do destabilizacji w całym systemie finansowym, a na pewno w segmencie bankowości hipotecznej. Dążenie władz do dywersyfikacji ryzyka sektorowego poprzez opisywany mechanizm często prowadzi do wyodrębnienia uniwersalnych odmian tego rozwiązania.

Więcej informacji na temat rynku nieruchomości i jego funkcjonowania znajdziesz w książce "Polityka państwa w zakresie finansowania inwestycji mieszkaniowych" Piotra Lisa (Wydawnictwo C.H. Beck, 2008). Książkę znajdziesz w księgarni www.ksiegarnia.beck.pl, wpisując w pole wyszukiwarki tytuł. Wykorzystanie za zgodą Wydawcy.

Mariusz Ludwiński dla Wydawnictwa C.H. Beck