A ponieważ obecnie mamy do czynienia z kryzysem na rynkach finansowych, budownictwo mieszkaniowe musi się liczyć z dalszym ograniczaniem kredytów na cele mieszkaniowe i zmniejszeniem liczby budowanych mieszkań. Problemy z finansowaniem inwestycji dotyczą również, choć chyba w mniejszym stopniu, budowy obiektów handlowych, hoteli, biurowców i centrów logistycznych

Efektem utrudnionego dostępu do kredytów jest wstrzymywanie budowy już rozpoczętych obiektów, nierozpoczynanie nowych, nawet w pełni przygotowanych inwestycji, oraz wyraźne zmniejszenie podaży, głównie mieszkań.

Sterowanie podażą

W grudniu GUS poinformował, że w okresie styczeń-listopad 2008 roku oddano do użytku 134 802 mieszkania, o 15,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2007 roku. O ile wzrost liczby mieszkań spółdzielczych i budowanych indywidualnie jest kilkuprocentowy, to aż o 42,4 proc. wzrosła liczba mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (56 765). Mniej natomiast oddano do użytku mieszkań zakładowych, komunalnych i społecznych czynszowych (5 712, to jest 82,5 proc.). Jednocześnie w tym samy okresie wydano pozwolenia na budowę 214,7 tys. mieszkań, to jest o 6 proc. mniej niż w okresie styczeń-listopad 2007 roku. Niższa w porównaniu z 2007 rokiem (o 3,9 proc.) była również liczba mieszkań rozpoczętych (167,8 tys.).

W Warszawie deweloperzy oferują około 16 tys. mieszkań, do czego trzeba doliczyć kilka tysięcy mieszkań, często niegotowych, które próbują sprzedać inwestorzy spekulacyjni, a także nowe, których budowę rozpoczęto w okresie niedawnego boomu. Drastycznie zmniejszony popyt - efekt przede wszystkim żądania przez banki coraz większych wkładów własnych kredytobiorców, unikania kredytów w obcych walutach (tańszych niż złotowe, choć gwałtowne umocnienie franka szwajcarskiego tą różnicę istotnie niweluje), skracania okresu spłaty zadłużenia, podnoszenia oprocentowania i marży - sygnalizują wszystkie agencje obrotu nieruchomościami. Przykładem czasowe wstrzymanie rozpoczętej w marcu 2007 roku budowy - mierzącego do dachu 220 m wysokości - wrocławskiego apartamentowca "Sky Tower" (cena 1 mkw. powierzchni zaczyna się od 10 949 zł).

Eksperci nie przewidują poprawy koniunktury na rynku mieszkaniowym w perspektywie najbliższych 2-3 lat, co spowodowało spadek zainteresowania deweloperów nowymi terenami budowlanymi oraz obniżania przez nich jakościowych standardów mieszkań dla przeciętnie zamożnych nabywców. Z drugiej strony, w sporządzonym pod koniec listopada dodatku do raportu firmy doradczej Cushman & Wakefield "Marketbeat Polska - jesień 2008", z którego zaczerpnąłem większość danych, stwierdzono, że "segment wyższy rynku mieszkaniowego okazał się najmniej odporny na kryzys finansowy. W najlepszej sytuacji znajduje się segment popularny. W perspektywie średnioterminowej przewiduje się ożywienie na rynku mieszkaniowym, jednak skala inwestycji będzie zdecydowanie mniejsza, niż można było zaobserwować w latach 2004-2007. Rozwój rynku mieszkaniowego jest ściśle uzależniony od sytuacji na rynku kredytowym, ogólnej polityki gospodarczej oraz prognoz ekonomicznych w Polsce".

Dlatego też nie powinno dziwić, że w środku kryzysu, pod sam koniec ubiegłego roku, na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych bardzo udanie zadebiutowała spółka deweloperska Mirbud - w pierwszym dniu notowań akcje wzrosły o 27 proc. Prezes spółki stwierdziła, że nie odczuwa pogorszenia koniunktury na rynku, a dotychczasowe zamówienia pokrywają 50 proc. prognozowanych przychodów na 2009 rok.

A mieszkaniówkę może jeszcze wspomóc kredyt mieszkaniowy, w którego spłacie pomaga państwo. Na jego atrakcyjność, zwłaszcza w dużych miastach, wpływ mogą mieć obniżka cen mieszkań i wzrost GUS-owskiego wskaźnik kosztów budowy.

Hipermarkety na prowincję

Na koniec pierwszej połowy 2008 roku w Polsce było 7,75 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej (w tym 307 centrów handlowych - włączając centra handlowe i hipermarkety z niewielkimi galeriami sklepów - o łącznej powierzchni 5,65 mln mkw.) z czego ponad 65 proc. przypadało na 8 głównych aglomeracji miejskich, a 35 proc. na miasta średniej i małej wielkości.

W pierwszej połowie 2008 roku oddano do użytku jedynie około 200 tys. mkw. - blisko o połowę mniej niż w analogicznym okresie 2007 roku (do najbardziej spektakularnych należy zaliczyć otwarcie takich galerii, jak Pestka Poznań i Focus Park Bydgoszcz). Jesienią ubiegłego roku na etapie budowy było jednak ponad 1 mln mkw., głównie centrów handlowych.

- Brakuje sygnałów o rezygnacji deweloperów z realizacji projektów handlowych, znajdujących się na zaawansowanym etapie planowania. Zaostrzająca się polityka kredytowa banków może jednak skutkować opóźnieniami w procesach inwestycyjnych i datach otwarcia nowo planowanych centrów handlowych - uważają autorzy raportu. - Nie odnotowano informacji o znaczących ograniczeniach planów ekspansji głównych krajowych i międzynarodowych firm handlowych. Docierają jednak sygnały o nieznacznych zmianach strategii niektórych firm handlowych notowanych na giełdzie warszawskiej.

Czy w przeciągu najbliższego 1,5 roku do wynajęcia będzie blisko 1,9 mln mkw. nowo wybudowanej powierzchni handlowej? Operatorzy sklepów wielkopowierzchniowych to w większości dysponujące dużym kapitałem firmy zagraniczne, finansujące inwestycje ze środków własnych. Wbrew pozorom można się nawet spodziewać wzrostu budownictwa handlowego, które przyhamowała obowiązująca przez ponad 9 miesięcy ustawa o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, która ograniczała budowę i otwieranie nowych hiper- i supermarketów. Dlatego znaczna liczba prognozowanych wcześniej otwarć przesunęła się na 2009 rok. To także wychodzenie wielkich sieci handlowych poza aglomeracje i inwestowanie nawet w małych miasteczkach. Przykładem oddany pod koniec października ubiegłego roku sklep Tesco w piętnastotysięcznym Milanówku.

A plany deweloperów do roku 2010 obejmują dodatkowe 1,5 mln mkw. powierzchni centrów handlowych - głównie w miastach średniej i małej wielkości. Wybrane projekty w początkowej fazie realizacji to Galeria Ostrovia w Ostrowie Wielkopolskim, Galeria Sanowa w Przemyślu, Focus Park w Gliwicach i Agora w Bytomiu. Z projektów przygotowywanych do realizacji w dużych aglomeracjach warto wymienić Serenadę w Krakowie, Młode Miasto w Gdańsku i Ikea Port w Łodzi.

Optymistyczne podejście

W Polsce wciąż brakuje nowoczesnych technicznie obiektów magazynowych (centrów logistycznych), zlokalizowanych w pobliżu dużych aglomeracji. Dlatego też tej branży prawdopodobnie nie zagraża kryzys gospodarczy, chociaż W I połowie 2008 roku oddano do użytku 645 tys. mkw. powierzchni magazynowej, tym samym łączna podaż w Polsce wyniosła około 4,5 mln mkw. Z drugiej strony obserwowany jest spadek podaży, ponieważ inwestorzy są bardziej ostrożni przy podejmowaniu decyzji o realizacji nowych projektów. - Wyższe ryzyko inwestycji sprawia, że deweloperzy skupiają się na regionach, w których są już obecni (Warszawa, Łódź, Poznań, Górny Śląsk, Wrocław). Popyt w trzecim kwartale spadł nieznacznie, ale ze względu na sytuację na rynku finansowym, słabnącą koniunkturę i rosnące, w zależności od regionu o około 20-30 proc., czynsze spodziewane jest jego dalsze osłabienie. Popyt na grunty inwestycyjne znacznie się obniżył, doprowadzając do spadku cen - czytamy w aneksie do "Marketbeat Polska - jesień 2008".

Ale, podobnie jak w branży sklepów wielkopowierzchniowych, także w branży logistycznej, czołowi operatorzy to wielkie firmy zagraniczne inwestujące z własnych środków, względnie przy wsparciu zagranicznych kredytów. Jednym z nich jest ProLogis - największy na świecie właściciel, zarządca i deweloper obiektów dystrybucyjnych.

Działająca na 136 rynkach firma ma 2898 obiektów własnych, zarządzanych lub będących w trakcie budowy, o łącznej powierzchni 51 mln mkw. i o wartości 40,8 mld USD (stan na 30 września 2008 roku). W Polsce ma już ponad 2,1 mln mkw. powierzchni magazynowej (22 parki logistyczne). Na początku listopada ubiegłego roku firma poinformowała o podpisaniu umowy najmu na 9300 mkw. powierzchni magazynowej w ProLogis Park Będzin II, co oznaczało, że obiekt o powierzchni 47 600 mkw. został w pełni wynajęty. - ProLogis Park Będzin II to jedna z najbardziej trafionych inwestycji firmy w ostatnim czasie - powiedział Michał Czarnecki, Leasing Manager ProLogis w Polsce. - Zaledwie po dziewięciu miesiącach od rozpoczęcia budowy oddajemy do dyspozycji klientów cały park i finalizujemy ostatnią transakcję najmu na dostępną powierzchnię magazynową - dodaje.

Dwa tygodnie później firma podpisała z firmą Raben Polska umowę na wybudowanie 15 800 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej w ProLogis Park Błonie II, który obecnie składa się z czterech budynków w trakcie budowy o łącznej powierzchni 112 450 mkw., z których dwa są już w całości wynajęte. Po pełnej rozbudowie park będzie liczył dziewięć budynków o całkowitej powierzchni magazynowej ponad 240 000 mkw.

Mało pustostanów

Także branża budownictwa biurowego - mimo burzliwego rozwoju w ostatnich latach - wciąż cieszy się w Polsce dobra koniunkturą i na razie nie jest zagrożona kryzysem. Chociaż - podobnie jak inni inwestorzy - ma trudności z uzyskaniem kredytu bankowego, to większość deweloperów nie ma kłopotów z wynajęciem powierzchni biurowej. W Polsce cały czas pojawiają się nowe firmy, a wiele istniejących przenosi się do biur nowoczesnych - najchętniej kategorii A. Jednak te optymistyczne prognozy dotyczą takich klientów, jak banki, towarzystwa ubezpieczeniowe czy przedstawicielstwa światowych koncernów, które finansują siedziby z własnych środków. A gdy potrzebują kredytów, to banki traktują je preferencyjnie z uwagi na zadowalające zdolności kredytowe. Poza tym bogatych kredytobiorców nie odstrasza wysokie oprocentowanie kredytów i marże bankowe. Bo jednak w związku z sytuacją na rynku finansowym, niektóre z planowanych przez deweloperów inwestycji nie zostaną zrealizowane lub ich realizacja zostanie przesunięta w czasie, szczególnie dotyczy to projektów budynków wysokościowych.

- Planowana podaż w najbliższych latach zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych będzie niższa niż wynikało to z planów inwestorów na początku 2008 roku - prognozują eksperci Cushman & Wakefield. Przepowiednie ta nie do końca jest prawdziwa, gdyż wiele biurowców jest w trakcie budowy i trudno oczekiwać od inwestorów jej zaprzestania. I tak w grudniu 2009 roku warszawski Platinium Business Park powiększy się o trzeci budynek (pierwszy został oddany do użytku na początku 2008 roku). W nowym siedmiokondygnacyjnym biurowcu klasy A znajdzie się blisko 12 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z której 20 proc. już wynajęto. Inwestorem jest Globe Trade Centre SA, jeden z czołowych deweloperów w naszym regionie Europy. Warto tu wspomnieć, że GTC Galeria Kazimierz Sp. z o.o. podpisała 4 grudnia 2008 roku umowę kredytu refinansowego z bankiem Pekao SA. Pożyczka w wysokości 90 mln euro refinansuje poprzedni kredyt w wysokości 67 mln euro, zapewniając nadwyżkę na potrzeby spółki w wysokości 23 mln euro.

Lepszą koniunkturę na budownictwo biurowe niż mieszkalne wykorzystuje firma Marvipol, która planowany w Warszawie dwudziestokondygnacyjny apartamentowiec Prosta Tower przeprojektowała na dziewiętnastopiętrowy biurowiec, w którym tylko na ostatnim piętrze będą 3 apartamenty. Wykonawcą budynku o powierzchni całkowitej 13,4 tys. mkw. (w tym około 5,5 tys. mkw. powierzchni biurowej) z pięciokondygnacyjnym garażem podziemnym (75 miejsc parkingowych) jest Eiffage Budownictwo Mitex. Kontrakt o wartości 57 mln zł zostanie zrealizowany w ciągu 20 miesięcy.

Wciąż najbardziej rozwiniętym rynkiem biurowym jest Warszawa. Dlatego w niej współczynnik pustostanów od 2002 roku znajduje się w trendzie spadkowym, a jego rekordowo niska stopa powoduje, że w Warszawie rynek nowoczesnej powierzchni biurowej jest rynkiem wynajmującego. Drugim co do wielkości rynkiem powierzchni biurowej w Polsce jest Kraków, którego całkowite zasoby szacowane są obecnie na około 385 000 mkw. Jesienią w realizacji znajdowały się obiekty o powierzchni około 118 000 mkw. W pierwszej połowie ubiegłego roku oddano do użytku budynki Edison i Rondo Business Park II, a najbardziej znaczące obiekty w budowie to Kraków Business Park, Portus, Onyx Office i Centrum Biurowe Kazimierz. W dalszych planach była budowa nawet 500 000 mkw. nowoczesnej powierzchni, z czego większość stanowią projekty przeznaczone na wynajem. We Wrocławiu, który jest trzecim rynkiem biurowym w Polsce, w budowie było ponad 108 000 mkw. (w planach było 450 tys. mkw.), a w Trójmieście - około 270 tys. mkw. W fazie realizacji było około 50 000 mkw., w planach - budowa 230 000 mkw. Także w Poznaniu i w Katowicach powstają nowe obiekty i planuje się budowę kolejnych. Czy jednak te plany zostaną zrealizowane dowiemy się za kilka-kilkanaście miesięcy. Podobnie, czy ruszą inwestycje w znajdującej się w początkowej fazie boomu na powierzchnie biurowe Łodzi. Obecni w niej deweloperzy (Skanska, GTC, Echo Investment, Mermaid Properties, Lubasa Inmobiliaria) zabezpieczyli atrakcyjne nieruchomości, jednak większość z nich nie rozpoczęła inwestycji i obserwuje rozwój rynku.

- Rynek inwestycji w nieruchomości okazał się szczególnie wrażliwy na skutki wrześniowej fali kryzysu kredytowego. Brak zaufania i płynności na rynku międzybankowym spowodował znaczne ograniczenie działalności pożyczkowej i dostępu do finansowania bankowego. Wielu inwestorów wstrzymało inwestycje do czasu, aż rynek osiągnie stabilizację () W 2009 roku możemy się spodziewać ożywienia gospodarczego, co znajdzie swoje odzwierciedlenie we wzroście wolumenu transakcji i związanej z nim stabilizacji cen. Oczekuje się, że solidne podstawy makroekonomiczne Polski, w porównaniu z innymi krajami Europy Środkowej i Zachodniej, pozwolą na przetrwanie obecnego kryzysu - prognozuje Cushman & Wakefield.

I miejmy nadzieję, że tak będzie, bo w 2007 roku, według GUS, w budownictwie było zatrudnionych 5,9 tys. osób. Ale na potrzeby tej branży pracują różne gałęzie przemysłu: od cementowni i zakładów chemicznych przez producentów rozmaitych materiałów budowlanych, po wytwórców galanterii. Gdy nastąpi krach, wielu z zatrudnionych w tych przedsiębiorstwach straci pracę.

Jerzy Robert