Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców sama nie definiuje pojęcia nieruchomości rolnej, definicje zaś zawarte w innych aktach prawnych nie są ze sobą spójne, co może powodować wątpliwości przy zakwalifikowaniu określonej nieruchomości jako nieruchomości rolnej. Zgodnie jednak z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 10 maja 2006 r. (V SA/Wa 2183/05, LEX nr 283279): "Zakwalifikowanie nieruchomości jako rolnej lub leśnej następuje w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku aktualnie obowiązującego planu pod uwagę brane są informacje zawarte w rejestrze gruntów". Dlatego właśnie, aby uniknąć konieczności uzyskania zgody ministra, ważna jest zmiana oznaczenia gruntu w ewidencji gruntów i budynków. Z takim stanowiskiem zgadza się Marcin Borkowski (Rejent 2007/7-8, Pojęcia "nieruchomości rolnej" oraz "nieruchomości leśnej" w rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców), wskazując, iż: "W przypadku, gdy dla określonego obszaru nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o przeznaczeniu nieruchomości decydować powinny dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków, tzn. jako nieruchomość rolną traktować się powinno nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako użytki rolne".

Sytuacja, w której określona nieruchomość została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie jest powszechnym zjawiskiem w Polsce. Wydawać by się mogło, że w przypadku braku planu zagospodarowania, wiążąca powinna być decyzja o warunkach zabudowy wydana dla przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stanowisko takie zostało potwierdzone w cytowanym wyżej artykule Marcina Borkowskiego, a ponadto wskazuje na nie informacja przedstawiona na stronie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zgodnie z tą informacją: "Dla ustalenia czy nieruchomość jest nieruchomością rolną lub leśną, decydujące znaczenie ma plan zagospodarowania przestrzennego. Gruntem rolnym lub leśnym jest grunt przeznaczony w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne. Jeżeli w planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona została na inne cele niż rolne lub leśne, wówczas nieruchomość taka nie ma charakteru rolnego lub leśnego. W przypadku gdy nieruchomość położona jest na terenie, dla którego wygasł plan zagospodarowania przestrzennego, decydujące znaczenie dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości mają zapisy w ewidencji gruntów i budynków /rejestr gruntów/. W takich przypadkach nieruchomością rolną lub leśną będzie zatem nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako użytki rolne lub leśne.

W przypadku gdy dla danego terenu brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, o charakterze gruntu decyduje decyzja o warunkach zabudowy terenu określająca przeznaczenie nieruchomości na inne cele niż rolne lub leśne".

Mimo że ustawodawca nie określił w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców podstawy, w oparciu o którą należy zakwalifikować nieruchomość jako rolną lub leśną, słuszne wydaje się stanowisko doktryny podparte dodatkowo informacją pochodzącą z oficjalnej strony Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, iż kwalifikacja taka może zostać oparta na decyzji o warunkach zabudowy określającej przeznaczenie nieruchomości na cele inne niż rolne lub leśne. Wskazana decyzja w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego powinna mieć kluczowe znaczenie dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości.

Podsumowując, w przypadku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości w Polsce określających przeznaczenie tych nieruchomości na cele inne niż rolne, zbędne będzie uzyskanie decyzji ministra spraw wewnętrznych i administracji zezwalającej na nabycie takiej nieruchomości przez cudzoziemca.

Marek Broś

Krajowy Rynek Nieruchomości