Dla zrozumienia instytucji zasiedzenia konieczne jest rozróżnianie pojęcia samoistnego i zależnego posiadacza. Zgodnie z ar. 336 k.c., samoistnym posiadaczem jest osoba, która faktycznie włada rzeczą tak jak właściciel, natomiast posiadaczem zależnym jest osoba, która włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub osoba mająca inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. W związku z powyższym nie jest posiadaczem samoistnym - a co za tym idzie, nigdy nie nabędzie własności przez zasiedzenie - ktoś, kto jest zarządcą nieruchomości, najemcą lokalu (lokatorem), lub też dzierżawcą nieruchomości (niezależnie od tego, czy płaci czynsz, czy zaprzestał płacenia tego czynszu). Ponadto samoistny posiadacz nie może zaliczyć do okresu posiadania nieruchomości, który prowadzi do zasiedzenia, czasu, gdy mieszkał w lokalu wraz z jego właścicielem, bo w tym czasie nie było to posiadanie samoistne.

Jak wskazano na początku artykułu, dobra i zła wiara posiadacza ma duże znaczenie przy obliczaniu okresu potrzebnego do stwierdzenia zasiedzenia. W doktrynie przyjmuje się, że w dobrej wierze jest ten, kto z powodu usprawiedliwionych przyczyn nie wie, że nie jest właścicielem. Ta przesłanka pozostawania w dobrej wierze jest niezwykle trudna do wykazania w toku postępowania sądowego o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie.

Nie jest w dobrej wierze posiadacz, który wszedł w posiadanie nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy kupna-sprzedaży, tj. bez zachowania formy aktu notarialnego. Taki posiadacz zawsze będzie traktowany jako posiadacz w złej wierze i dopiero po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania może starać się o stwierdzenie zasiedzenia. Ten okres zasiedzenia obowiązuje także wówczas, gdy drugi posiadacz (nabywca) jest wprawdzie w dobrej wierze, ale ten, od którego nieruchomość kupił, nabył ją w złej wierze.

Warto podkreślić, że do 1 października 1990 r. obowiązywały krótsze terminy zasiedzenia. Dla posiadaczy w dobrej wierze było to 10 lat, a dla posiadaczy w złej wierze okres ten wynosił 20 lat. Jeżeli więc ten krótszy termin upłynął przed 1 października 1999 r., posiadacz stał się właścicielem nieruchomości z upływem wskazanych terminów. Jeżeli pierwszy posiadacz nie dożyje chwili upływu okresu zasiedzenia, okres jego posiadania będą mogli sobie zaliczyć jego spadkobiercy.

Możliwe jest także nabycie przez zasiedzenie udziału we współwłasności. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy spadkobierca sprzedał bez zachowania formy aktu notarialnego osobie trzeciej swój udział w odziedziczonym gruncie wyodrębniony w wyniku nieformalnego podziału spadku.

Nie jest natomiast możliwe zasiedzenie części nieruchomości wyodrębnionych tymczasowo do użytkowania (tzw. podział quoad usum). W wyniku dokonania podziału współwłaściciele pozostają nadal współposiadaczami samoistnymi całej rzeczy. Ten tymczasowy podział nie może stać się podstawą do nabycia własności przez poszczególnych współwłaścicieli.

Można zasiedzieć lokal stanowiący przedmiot odrębnej własności, np. wydzielonego, samodzielnego mieszkania w domu wielorodzinnym, ale już nie można zasiedzieć jednego z kilku pokoi wchodzących w skład takiego mieszkania. Pokój nie jest bowiem odrębną nieruchomością. Stanowi on składnik mieszkania i jest pod względem prawnym integralnie z nim związany.

Mimo że po upływie terminu zasiedzenia samoistny posiadacz staje się właścicielem nieruchomości, do otrzymania wpisu do księgi wieczystej konieczne jest uprzednie uzyskanie postanowienia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia. Dopiero po udowodnieniu przed sądem faktu nieprzerwanego samoistnego posiadania nieruchomości przez wymagany przez prawo czas, samoistny posiadacz może uzyskać korzystne dla siebie postanowienie sądu, a następnie wpis w księdze wieczystej.

Magdalena Golonka, prawnik KRN.pl
Źródło: KRN.pl, 2009.06.03