Od 1 stycznia 2007 r. weszły w życie przepisy, które przewidują nowe zasady opodatkowania dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

Dochód taki podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, jeżeli osoba zbywająca mieszkanie była w nim zameldowana przez co najmniej 12 miesięcy. W związku z nowymi regulacjami pojawiają się także nowe interpretacje prawa podatkowego odnośnie opodatkowania na nowych zasadach zbywanych nieruchomości.

Jedną z takich interpretacji jest decyzja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 7 kwietnia br., z której wynika, że *niecała kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie zwolniona od podatku. To dlatego, że w wypadku lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość zwolnieniem objęty jest wyłącznie przychód ze sprzedaży mieszkania.** *Przychód ze sprzedaży gruntu lub udziału w gruncie związanego z tym lokalem podlega opodatkowaniu -- trzeba więc zapłacić 19 proc. podatku od uzyskanego w ten sposób dochodu.

Wydaje się, że stanowisko Izby Skarbowej ma pewne uzasadnienie. A to dlatego, że lokal mieszkalny jest odrębną nieruchomością, natomiast udział w gruncie jest jedynie z nim związany Taka interpretacja oznaczałaby dla podatników konieczność opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży udziału w gruncie. Problem w tym, że w aktach notarialnych dotyczących zbycia lokalu podawana jest zwykle cena, która obejmuje wartość lokalu oraz udziału w gruncie, bez wskazania, jaka jej część przypada na lokal a jaka na udział w gruncie. Obowiązek dokonania wyceny wartości gruntu spoczywałby zatem, w takich sytuacjach, na podatnikach.

Inaczej jest w przypadku np. domów jednorodzinnych, które są częścią składową gruntu. Wtedy bowiem budynek jest jedynie częścią składową gruntu i dlatego takiej sprzedaży nie można traktować jako dwóch odrębnych transakcji. Organy podatkowe właśnie tak rozumieją przepisy, gdy ustalają pięcioletni okres posiadania nieruchomości, po którym jej sprzedaż nie podlega opodatkowaniu. Zgadzają się, że kluczowe jest nabycie działki która stanowi nieruchomość; późniejsze wybudowanie domu nie ma już znaczenia, gdyż dom ten staje się częścią składową gruntu.

Z drugiej jednak strony jeśli sięgniemy pamięcią do przepisów regulujących kwestię odliczania odsetek od kredytu zaciągniętego m.in. na zakup lokalu mieszkalnego, to dochodzimy do wniosku, że wówczas ustawodawca wyraźnie wyłączył możliwość stosowania zwolnienia podatkowego w odniesieniu do odsetek od kredytów udzielonych na zakup gruntu. W przypadku obecnie obowiązującego zwolnienia ewentualny zakaz korzystania ze zwolnienia podatkowego w odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży gruntu nie został wprost sformułowany.

Marek Kolibski
Doradca podatkowy, Manager w Ożóg i Wspólnicy