W sytuacji gdy strony podpisały umowę najmu na czas określony, upływ terminu obowiązywania umowy pociąga za sobą kilka istotnych konsekwencji. Po zakończeniu umowy najmu najemca jest obowiązany zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeśli jednak po upływie terminu umowy najmu najemca nadal używa lokalu za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości poczytuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Jednakże w przypadku, gdy umowa najmu dobiegła końca, wynajmujący wezwał najemcę do opuszczenia lokalu, a ten ostatni mimo wszystko pozostaje w lokalu i opłaca dotychczasowy czynsz, nie może być mowy o zgodzie wynajmującego, a co za tym idzie – nie ma możliwości przedłużenia umowy.

Co w takiej sytuacji może zrobić właściciel? Na ten temat wypowiedział się Sąd Najwyższy, który w jednym ze swoich wyroków stwierdził, że jeśli umowa najmu wygasła, a najemca wbrew obowiązkowi nie opróżnia lokalu, właścicielowi należy się od niego odszkodowanie (tak orzekł SN w wyroku z dnia 7 lutego 2006 r. IV CK 400/05). Podstawa roszczenia właściciela wynika z art. 471 k.c., który nakłada na kontrahentów obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy. W związku z tym właścicielowi przysługuje odszkodowanie za wszystkie poniesione szkody, w tym przede wszystkim za utratę czynszu najmu, jaki mógłby uzyskać, lub też z dochodów, które mógłby osiągnąć, gdyby korzystał z lokalu. Zgodnie z art. 118 k.c. roszczenie właściciela o odszkodowanie przedawnia się z upływem 10 lat, a jeżeli umowa najmu jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej, termin przedawnienia wynosi 3 lata.

Właściciel nie może sam bez zgody najemcy usunąć jego rzeczy, a nawet jego samego z lokalu. Najemcę chronią bowiem przepisy dotyczące posiadania. W takim przypadku właściciela lokalu obowiązuje generalny, bezwzględny zakaz samowolnego naruszania cudzego posiadania, nawet w przypadku gdy posiadacz (najemca) jest w złej wierze.

Pojawia się pytanie, czy właściciel może zastosować instytucję obrony koniecznej? Jest ona dopuszczalna tylko w razie nagłego wtargnięcia obcej osoby do lokalu. Właściciel może też zastosować samopomoc, aczkolwiek stosuje się ją w celu przywrócenia stanu poprzedniego i tylko po samowolnym pozbawieniu właściciela posiadania. Dlatego też łatwiej skorzystać z samopomocy, gdy mamy do czynienia z tzw. dzikim lokatorem. W przypadku najemcy zastosowanie którejś z tych instytucji jest wątpliwe.

Co zatem pozostaje właścicielowi? Aby nie wejść w konflikt z prawem, w sytuacji gdy polubowne załatwienie sporu nie jest możliwe, właściciel może jedynie wystąpić do sądu o eksmisję niechcianego najemcy. Jest to droga nierzadko długa i kosztowna. Warto jednak podkreślić, że koszty postępowania obciążają eksmitowanego, ta sama zasada odnosi się też do kosztów przymusowego usunięcia z lokalu, dokonanego przez komornika.

Magdalena Golonka, prawnik KRN.pl