Deweloper finansujący inwestycję budowlaną kredytem lub pożyczką stoi przed dylematem: Czy zapłacone odsetki stają się kosztem uzyskania przychodów w momencie ich zapłaty, czy w momencie sprzedaży budynku czy mieszkania – jako bezpośrednie koszty produkcji budowlanej? Analogiczny problem dotyczy ujęcia różnic kursowych w przypadku finansowania inwestycji deweloperskiej kredytem lub pożyczką zaciągniętą w walucie obcej.

Przepisy ustawy o PIT i CIT nie zawierają jednoznacznych regulacji w tym zakresie. W przypadku kwalifikacji zapłaconych odsetek jako koszty bezpośrednio związane z przychodami dewelopera, będą one potrącalne w chwili sprzedaży inwestycji (np. budynku lub lokalu mieszkalnego). Jeżeli odsetki uznalibyśmy za koszty pośrednio związane z przychodami dewelopera, będą one zaliczane do kosztów uzyskania przychodów w roku zapłaty odsetek, czyli – w wielu przypadkach – w latach podatkowych poprzedzających rok uzyskania pierwszych przychodów z inwestycji deweloperskiej. Ten drugi sposób ujęcia odsetek może prowadzić do powstania strat podatkowych, których rozliczenie z dochodami następnych lat podatkowych będzie częściowo niemożliwe, w szczególności ze względu na ograniczenie odliczenia straty z danego roku do 50% w danym roku podatkowym.

Stanowisko przemawiające za kwalifikacją zapłaconych odsetek i zrealizowanych różnic kursowych z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych przez deweloperów na sfinansowanie konkretnego projektu inwestycyjnego jako koszty bezpośrednie uzyskania przychodów prezentują sądy administracyjne. Przykładowo w wyroku WSA w Warszawie z dnia 10 czerwca 2009 r. sygn. akt. III SA/Wa 515/09 (orzeczenie prawomocne) sąd potwierdził, że między wydatkami, tj. zapłaconymi odsetkami i zrealizowanymi różnicami kursowymi powstałymi przy kredytach celowych zaciąganych na sfinansowanie budowy a przychodami ze sprzedaży lokali zachodzi oczywisty związek. Dlatego wydatki te należy uznać za koszty bezpośrednie. Ponadto sąd dodał, iż sam kasowy charakter odsetek jako kosztu uzyskania przychodów wynikający z treści art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. a) i pkt 11 ustawy o CIT nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do kosztów bezpośrednich.

Podobne stanowisko wyraził WSA w Warszawie w wyroku z dnia 29 czerwca 2009 r. sygn. akt. III SA/Wa 511/09 (orzeczenie prawomocne) oraz w wyroku z dnia 4 listopada 2009 sygn. akt. III SA/Wa 517/09 (orzeczenie nieprawomocne).

Odmienne stanowisko reprezentują natomiast organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych kwalifikując koszty zapłaconych odsetek od kredytów na sfinansowanie konkretnej inwestycji jako koszty pośrednio związane z przychodami (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 17 marca 2009 r. nr ILPB1/415-149/09-2/AA).
Przy tak odmiennych stanowiskach prezentowanych przez organy podatkowe oraz sądy administracyjne rozliczenia kosztów finansowania inwestycji deweloperskiej obarczone są znacznym ryzykiem. Przed ryzykiem takim chroniłaby podatnika interpretacja indywidualna przepisów prawa podatkowego wydana przez ministra finansów.

Joanna Subzda, Partner, doradca podatkowy w BSJP Finance
Ewa Szelenbaum, Associate w BSJP Finance