"W przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości mamy do czynienia ze świadczeniem usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”. Tak orzekł WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 26 stycznia 2010 r. sygn. akt. I SA/Po 987/09 dotyczącym sprzedaży udziałów w nieruchomości. Stanowisko takie zajął wcześniej NSA w wyroku z dnia 1 października 2008 r. sygn. akt. I FSK 1242/07.

Zgodnie z definicją towarów określoną w ustawie o podatku od towarów i usług towarami są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części oraz grunty. Jak wyjaśnia WSA w Poznaniu i NSA w uzasadnieniach do ww. wyroków, udział we współwłasności jest prawem majątkowym, który należy wyłącznie do właściciela. Rozporządzenie udziałem obejmuje czynność przeniesienia tego udziału a nie rzeczy. Na tej podstawie sprzedaż udziału do nieruchomości nie może być utożsamiana ze sprzedażą rzeczy.

Podobnie części budynku, o której mowa w ww. definicji nie można utożsamiać z udziałem we współwłasności. Sądy powołują się przy tym na wyrok Sądu Najwyższego z dnia z 8 stycznia 2002 r. sygn. akt I CKN 978/00, zgodnie z którym w przypadku sprzedaży udziału, zbycie dotyczy tego udziału, a nie fizycznie wyodrębnionej części nieruchomości, gdyż żaden ze współwłaścicieli nie ma prawa do takiej części dopóty, dopóki istnieje stosunek współwłasności. Na tej podstawie udział ze współwłasności nie jest rzeczą i w związku z tym nie spełnia definicji towaru.
W ww. wyrokach Sądy odwołują się do przepisu art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE. Zgodnie z tym przepisem Państwa Członkowskie mogą uznać za rzeczy:

• określone udziały w nieruchomości,
• prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
• udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Polski ustawodawca mógł zatem uznać udział we współwłasności nieruchomości za rzecz dla celów opodatkowania VAT.

Taka regulacja nie została jednak wprowadzona do polskich przepisów. W związku z tym, ponieważ sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości nie może być utożsamiana ze sprzedażą rzeczy, to nie można jej uznać za dostawę towarów.

Joanna Subzda, Partner, doradca podatkowy w BSJP Finance
Ewa Szelenbaum, Associate w BSJP Finance