Raporty branżowe donoszą o dobrych jak na warunki makroekonomiczne wynikach centrów handlowych. Rok 2009 zamknął się liczbą 750 000 m kw. powierzchni najmu.

Wynik ten przypisywany jest przede wszystkim temu, że decyzje biznesowe o budowie obecnie otwieranych / właśnie otwartych galerii handlowych podejmowane były 2-3 lata temu, w najlepszym okresie koniunktury gospodarczej. Inna kwestia dotyczy umów najmu. Nie wszystkie umowy udało się zamknąć w tamtym okresie, w związku z czym  niektórzy inwestorzy stanęli przed koniecznością renegocjacji „head o terms” lub wręcz „świeżo” podpisanych umów najmu.

Często okazywało się, że najemca, który miał być „magnesem” centrum handlowego, tzw. „anchor tenants” w ostatniej chwili zahamował swą ekspansję na rynku, powodując wiele komplikacji po stronie inwestora. Inwestor ten, będąc stroną podpisanych już umów najmu, niejednokrotnie narażony był na utratę innych najemców, dla których istotnym warunkiem ich umów najmu była obecność tego „anchor tenant’a”.

Dobrze wynegocjowane umowy najmu zawierają klauzule przewidujące możliwość odstąpienia od umowy lub też ogromne kary umowne w sytuacji znacznego pogorszenia warunków biznesowych centrum handlowego, np. wycofanie się z centrum określonego wielkością lub branżą kluczowego innego najemcy.

To zresztą nie jedyna sytuacja mogąca mieć wpływ na wypowiedzenie, odstąpienie od umowy najmu czy też w najlepszym wypadku konieczność jej renegocjacji.

Podobnie może być w sytuacji, gdy samo centrum pomimo założeń nie spełnia obiecanych parametrów, jak np. dojazd do niego, z uwagi na niepomyślne decyzje urzędników. Inną, najgorszą z możliwych sytuacji tego typu są opóźnienia w budowie centrum lub też przesunięcia wykonawcze, fit out’owe, mogące opóźnić otwarcie samego centrum.

Klauzule umowne zabezpieczające

Umownie można zabezpieczyć każdą sytuację, określając prawa i obowiązki stron, kary za ich ewentualne naruszenie oraz warunki czy sposoby naliczania tych kar. Najemca może żądać nawet rozwiązania umowy najmu w przypadku, gdy na przykład jeden z głównych najemców zakończy działalność w budynku handlowym, lub gdy powierzchnia wynajęta w centrum spadnie poniżej określonego wskaźnika procentowego (w praktyce z reguły 75-80 %). Ta druga sytuacja przewidziana jest na wypadek, gdyby zamiast anchor tenant’a, z umów najmu z jakiegokolwiek poziomu wycofywali się masowo nawet najmniejsi najemcy (np. w skutek błędnej polityki kierownika centrum). W praktyce spotyka się również takie rozwiązanie, iż zamiast rozwiązania umowy, czynsz najemcy zostaje zmniejszony lub wręcz zamieniony sposób jego naliczania.

Innym zabezpieczeniem na „trudniejsze czasy” mogą być również zapisy dotyczące rozwiązania umowy w sytuacji nie osiągnięcia określonego poziomu obrotów w uzgodnionym umownie okresie najmu. Najemca w sytuacji nie osiągnięcia zamierzonego celu gospodarczego dotyczącego wygenerowanych obrotów w reprezentatywnym okresie (np. 3-4 lat obrotowych), ma prawo rozwiązania umowy.

Każdemu takiemu zapisowi mogą towarzyszyć dodatkowe zapisy dające stronom możliwość domagania się kar umownych. Na każdym etapie egzekwowania wynegocjowanych zabezpieczeń możliwe są renegocjacje umów. Wszystko zależy od faktorów ekonomicznych, strategii działania i planów finansowych stron.

Strony wówczas rozpocząć muszą rozmowy, które w idealnym stanie faktycznym prowadzą do podpisania nowej lub też anektowania starej umowy najmu. Niezwykle istotne w takich rozmowach jest profesjonalne doradztwo pozwalające na dokładne rozpoznanie wszelkiego rodzaju ryzyka prawno-finansowego związanego z takimi negocjacjami.

Praktyka ostatnich miesięcy pokazuje, że stosunkowo często wybierane są przez strony mediacje gwarantujące autonomię stron, neutralność i bezstronność mediatora, który jest wybierany i zwalniany przez strony oraz podlega ich instrukcjom.

Należy się spodziewać, że obecna sytuacja rynkowa wynajmujących zmusi a najemców zachęci do podejmowania renegocjacji łączących ich umów najmu. Zapewne obie strony zakładając wolę ich rozwoju i „istnienia” na rynku, bardziej interesować będzie właśnie renegocjacja a nie wypowiadanie umów.

Ewelina Stobiecka
Radca prawny, Partner zarządzający kancelarii e|n|w|c