W minionym tygodniu Senat przyjął projekt zmian ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. W związku z tym po opublikowaniu nowelizacji (którego należy się wkrótce spodziewać) instytucja najmu okazjonalnego będzie podlegała regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów, a nie jak dotychczas przepisom ogólnym (kodeksu cywilnego). Ponadto w wyniku zmiany ustawy o ochronie praw lokatorów od 1 stycznia 2010 r. zmieniają się zasady opodatkowania przychodu pochodzącego z najmu lokali. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu nowelizacji, celem proponowanych zmian, korzystnych dla wynajmujących, jest „pobudzenie rynku wynajmu lokali mieszkalnych oraz eliminowanie czarnego rynku najmu lokali”.

Pierwszą nowością jest wprowadzenie do ustawy o ochronie praw lokatora rozdziału 2a, poświęconego najmowi okazjonalnemu, tj. takiemu wynajmowaniu lokali mieszkalnych, których właścicielami są osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Ustawa wprowadza pojęcie umowy najmu okazjonalnego, która powinna być zawarta w formie pisemnej, maksymalnie na 10 lat.  

Istotą najmu okazjonalnego – z punktu widzenia wynajmującego – jest to, iż w razie wypowiedzenia umowy najemca w łatwiejszy sposób może zostać zmuszony do wyprowadzenia się z zajmowanego lokalu. Korzystne jest także wyłączenie najmu okazjonalnego spod większości regulacji samej ustawy o ochronie praw lokatora. Oznacza to m.in., że nie stosuje się do niego przepisów dotyczących wypowiedzenia wysokości czynszu (nowelizacja zakłada, że właściciel lokalu może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie, swobodnie ukształtowanymi).  

Nowelizacja zakłada, że wynajmujący (o ile wypełnił swój obowiązek i zgłosił fakt zawarcia takiej umowy właściwemu urzędowi skarbowemu) w przypadku, w którym najemca nie chce mieszkania dobrowolnie opuścić, może w łatwiejszy sposób doprowadzić do skutecznej eksmisji. Jednym z elementów umowy jest wskazanie lokalu, w którym najemca mógłby zamieszkać w razie eksmisji, a także zgoda właściciela takiego lokalu (na żądanie wynajmującego sporządzona z podpisem notarialnie poświadczonym), co ma zapobiec podawaniu fikcyjnych adresów. Dodatkowo do umowy należy dołączyć oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu. Ponieważ oświadczenie takie powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego, wynajmujący – zamiast przeprowadzać postępowanie sądowe w celu uzyskania wyroku eksmisyjnego jak dotychczas – będzie mógł żądać nadania klauzuli wykonalnościaktowi notarialnemu. Obowiązek sporządzania takiego dokumentu stanowi z pewnością pewne utrudnienie, ale ponieważ akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności jest wystarczający dla wszczęcia postępowania egzekucyjnego, w efekcie takie rozwiązanie pozwala na zaoszczędzenie tak czasu, jak i pieniędzy (wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia może wynieść maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, które w 2010 r. będzie wynosiło 1317 zł). Co więcej, ustawa przewiduje wyłączenie przepisu procedury cywilnej, który nakazywał komornikowi wstrzymanie się z podjęciem działań eksmisyjnych do czasu, kiedy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik sam znajdzie takie pomieszczenie. Choć takie rozwiązanie jest z punktu widzenia wynajmującego korzystne, należy zauważyć, iż w istocie pozwala na tzw. eksmisję na bruk, co budzi kontrowersje.

Wprowadzone zmiany dotyczą także wysokości opodatkowania przychodów pochodzących z najmu wszelkich lokali. Już od 1 stycznia zmienia się ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne(DzU z 1998 r. nr 144, poz. 930 z późn. zm.), w której zapisano, iż stawka ryczałtu w wysokości 8,5 proc. wynosić będzie także dla „otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze”. Dotychczas dla kwot przekraczających równowartość 4000 euro ryczałt wynosił aż 20 proc. Zniesienie tej stawki, zdaniem ustawodawcy, ma zachęcić wynajmujących do „wyjścia z szarej strefy”. Temu samemu służy także zapis zawarty w ustawie, że stosowanie korzystniejszych przepisów (dotyczących możliwości przeprowadzenia eksmisji w łatwiejszy sposób) jest uzależnione od zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Ponieważ zmieniony przepis nie dotyczy tylko lokali mieszkalnych, eksperci wskazują, że w istocie preferencyjna stawka będzie odnosić się także do lokali użytkowych, o ile oczywiście ich właściciele zdecydowali się na zryczałtowaną formę rozliczania z fiskusem. Do tej pory ryczałt nie był korzystny dla osób wynajmujących lokale usługowe, których czynsze z reguły są wysokie. Od 1 stycznia 2010 r. sytuacja ta może się zmienić. Należy jednak pamiętać, iż przejście z zasad ogólnych opodatkowania na ryczałt w trakcie trwania roku podatkowego nie jest możliwe, a taki zamiar należy zgłosić do 20 stycznia danego roku.  

2009.12.04

Karolina Dorda, prawnik