Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Plików Cookies. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Znajdź firmę

-
Nazwa
Miejscowość  
 
  » zaawansowane

firma wiarygodna finansowo

Bezzwrotne 25 000 zł na rozwój Twojej firmy. Sprawdź rewolucyjne na polskim rynku finansowanie dla firm!


reklama 

Polecamy

-
Załóż sklep internetowy i zarabiaj Wypełnij e-wniosek EDG-1 Wypełnij e-wniosek VAT-R Produkty finansowe dla firm Gazeta Podatkowa

Pan domu do wynajęcia

06:00 05.05.2010
Kategoria: ABC firmy | Źródło: Własny Biznes FRANCHISING
Przeciekający dach, rozzłoszczeni mieszkańcy, windykacja zaległych opłat, ale i dbanie o estetykę nieruchomości – co jeszcze może spotkać zarządcę nieruchomości? Wiele nieprzewidzianych sytuacji, dlatego dobrze, żeby znał się zarówno na prawie, jak i na psychologii.

– Kryzys dotyczył rynku sprzedaży i kupna nieruchomości, więc moim zdaniem nie odbił się na zarządcach. Nasza branża opiera się na nieruchomościach już istniejących, a tych nowo powstałych w ostatnim czasie również było dużo – ocenia Piotr Życzyński, przewodniczący rady nadzorczej Atrium21, firmy zarządzającej wspólnotami mieszkaniowymi.

Perspektywy na najbliższe miesiące dla sektora nieruchomości również zachęcają do rozpoczynania działalności w branży zarządzania budynkami. – Na pierwszy rzut oka wyniki budownictwa mieszkaniowego w Polsce w 2009 wyglądają dobrze. Najwięcej nowych mieszkań oddali deweloperzy – blisko 72,3 tysięcy, to rekordowy wynik w historii tej branży. Oznacza to, że skala projektów, dla których wybierane są podmioty zarządzające nieruchomościami, powinna też być rekordowa – przewiduje Łukasz Madej, prezes zarządu ProDevelopment, firmy doradczej w branży nieruchomości warszawskich.

Studia albo egzamin

Rynek zarządców nieruchomości jest podzielony między trzy grupy podmiotów gospodarczych: duże firmy, których na rynku warszawskim działa kilka, a w pozostałych miastach jedna lub dwie, średnie i małe firmy oraz wolni strzelcy. Dość dobra sytuacja branży zachęca przedsiębiorców do otwierania firm, więc ostra konkurencja rozwija się w najlepsze. Utrzymują się ci, którzy dzięki wyrobionemu doświadczeniu budują autorytet wśród odbiorców usług. Firmy, które nie odeprą w należyty sposób krytyki niezadowolonych mieszkańców, znikną z rynku po kilku miesiącach.

– Odbiorcą usług zarządców nieruchomości mieszkalnych są wspólnoty mieszkaniowe, w których mamy do czynienia z setkami mieszkańców. Nie każdemu udaje się dogodzić i ci niezadowoleni mogą zepsuć wizerunek danego zarządcy poprzez wygłaszanie nie do końca obiektywnych opinii na jego temat. Ten rynek jest na to bardzo czuły. W związku z tym barierę wejścia stanowi doświadczenie i standardy obsługi klienta wypracowane przez firmy działające od lat, a nie kwestie finansowe – przekonuje Piotr Życzyński.

Ci, którzy dzisiaj dysponują największym doświadczeniem, zaczynali działalność w połowie lat 90. Wtedy też, w 1994 roku, opublikowano ustawę o własności lokali, która pozwoliła rozwinąć się zawodowi zarządcy. Na rynku działali wówczas administratorzy domów mieszkaniowych lub komunalnych, a profesjonalne firmy dopiero się tworzyły. Licencję zarządcy otrzymywało się na podstawie udokumentowanej praktyki zawodowej i po przedstawieniu planu zarządzania nieruchomością. Dzisiaj osoby spełniające konkretne wymogi ministerstwa infrastruktury (wyższe wykształcenie, ukończone studia podyplomowe z zarządzania nieruchomościami i odbyta w tym kierunku praktyka zawodowa) nadal nie muszą zdawać egzaminu. Natomiast, zgodnie z nowelizacją ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami z 1 stycznia 2008 roku, osoby z wykształceniem średnim lub z wyższym, ale z ukończonym kursem specjalistycznym, a nie studiami podyplomowymi, są zobowiązane do zdania egzaminu. Jego koszt to 400 zł.

Zarządzanie, czyli co?

W trakcie studiów podyplomowych,słuchacz zdobywa wiedzę niezbędną do zarządzania nieruchomością. Co to oznacza w praktyce? – Dzisiaj zarządca to coraz częściej doradca i psycholog. Oprócz wiedzy z zakresu pojęć prawnych, budownictwa i finansów musi posiadać umiejętność komunikowania się z ludźmi, bo jego praca na tym się opiera – tłumaczy Piotr Życzyński.

Żeby poznać swoje nieruchomości zarządca powinien je odwiedzać codziennie. Nie zawsze jest to możliwe, ale absolutne minimum stanowią trzy wizyty w tygodniu. Osoba nadzorująca, ogólnie rzecz ujmując, zajmuje się tym, co pozwala nieruchomości działać bez zarzutu. Do codziennych obowiązków należą prace prawno-księgowe, kontakty z firmami, które budynek obsługują oraz z mieszkańcami, którzy zgłaszają ewentualne usterki czy proszą o pomoc. Szczególnie w kontaktach z właścicielami mieszkań przydaje się znajomość psychologii i socjologii.

– Dzień administratora to odbieranie telefonów i rozwiązywanie problemów, takich jak popsuta brama we wspólnym garażu, zalanie klatki deszczówką czy wymiana żarówek na energooszczędne. W tej pracy trzeba być dyspozycyjnym, bo mieszkańcy najczęściej zgłaszają problemy po godzinach swojej pracy – opisuje Bartłomiej Gimpel, administrator nieruchomości oraz współwłaściciel firmy Attus Nieruchomości.

– W przypadku nieruchomości komercyjnych praca zarządcy ma nieco inny charakter i skupia się na nadzorze nad właściwym funkcjonowaniem budynku. Właściciel jest zazwyczaj jeden, rzadko kilku. Natomiast we wspólnocie każdy ze współwłaścicieli ma prawo głosu i ze wszystkimi trzeba umieć rozmawiać – tłumaczy Piotr Życzyński.

Sprawy, które musi nadzorować zarządca, czyli konserwacja poszczególnych elementów, regulowanie kwestii prawnych itp., są w przypadku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych zbliżone. Jednak opieka nad nieruchomością komercyjną sprowadza się do doglądania, czy wszystko jest w porządku, natomiast w obiektach mieszkalnych jest więcej kwestii do rozliczenia. Trzeba się również spotykać z mieszkańcami, reagować na ich uwagi. Dlatego też zarządca musi mieć wśród mieszkańców autorytet. – Utrata autorytetu to koniec zarządcy – przyznaje przedstawiciel Atrium 21.

Okazji do utracenia pozycji jest sporo. – Miniona zima dała zarządcom o sobie znać i mogła nadszarpnąć wizerunek wielu firm ze względu na trudności powstałe po niespotykanych dotychczas obfitych opadach śniegu, który albo był nieodśnieżany, albo rozmarzając, zalewał piwnice. Im większym doświadczeniem dysponuje zarządca, tym większa szansa na to, że poradzi sobie z nowym wyzwaniem – wyjaśnia Piotr Życzyński.

Doświadczenie górą

Sumienne wypełnianie obowiązków to klucz do utrzymania się na rynku, bo samo założenie firmy nie wymaga ani dużej inwestycji finansowej, ani oprócz licencji specjalnych pozwoleń. Inwestycja w firmę to zakup komputerów oraz programu do obsługi nieruchomości. Najtańsze wersje obsługujące do pięciu nieruchomości na jednym komputerze kosztują ok. 4 tys. zł. Im więcej nieruchomości i stanowisk, z których są one obsługiwane, tym wyższa cena, ale bez specjalistycznego oprogramowania prowadzenie działalności jest niemożliwe. Natomiast na miesięczne koszty działania składają się przede wszystkim rozmowy telefoniczne oraz koszty eksploatacji samochodu i działań promocyjnych.

Bardziej pracochłonne jest znalezienie pierwszego klienta. Mają oni coraz większe wymagania, więc liczy się precyzyjne dotarcie z ofertą. Najlepszym medium reklamowym dla zarządców nieruchomości są internetowe strony branżowe oraz ulotki. Trzeba wziąć jednak pod uwagę, że przedstawiciele nie wszystkich wspólnot są biegli w obsłudze Internetu, a do nich również trzeba dotrzeć. Wtedy przydatne okazują się bezpłatne gazety miejskie, prasa lokalna i dzielnicowa lub gminna oraz ulotki wkładane do skrzynek. Na początku, nawet jeżeli zarządca wcześniej pracował w dużej firmie i wyrobił sobie markę, klienci z polecenia nie zdarzają się często.

Marek Życzyński, który wraz z synem Piotrem w 1998 roku zakładał Atrium21, pierwszego klienta znalazł na rynku nieruchomości komercyjnych. – Zajęliśmy się wtedy 22 budynkami w centrum Warszawy, ale był to kontrakt wyłącznie na jeden rok – mówi Piotr Życzyński. To pozwoliło im rozkręcić biznes i zainteresować się zarządzaniem nieruchomościami. Z pierwszą wspólnotą mieszkaniową nawiązali współpracę pod koniec 1999 roku.

– Zarząd wspólnoty dał ogłoszenie w gazecie, że poszukuje administratora. Księgowość zlecali biuru rachunkowemu na zewnątrz i potrzebowali mieć swojego człowieka – mówi przewodniczący rady nadzorczej Atrium21. – Pierwsza umowa była warta 2 tys. zł miesięcznie. Po pewnym czasie stawka wzrosła kilkukrotnie, ale wtedy zajmowaliśmy się już kompleksową obsługą nieruchomości – opowiada Życzyński.

Dzisiaj Atrium21 to zarówno firma zarządzająca nieruchomościami mieszkaniowymi, jak i spółki córki: Atrium21, agencja nieruchomości oraz Gerente, serwis nieruchomości, firma powołana w 2009 roku do zarządzania nieruchomościami komercyjnymi. Atrium21 planuje też rozwój w innych miastach i szuka samodzielnych zarządców, którzy chcieliby zostać jej partnerami. Firma zajmuje się nieruchomościami powyżej 3-4 tys. m2, czyli 60-70 mieszkań (przeciętna wielkość mieszkania w Warszawie to 50 m2) i zatrudnia 80 osób. Mniejszym nieruchomościom firma oferuje jedynie obsługę rachunkową i dozór techniczny, gdyż  nie byłaby w stanie zapewnić im odpowiednio wysokiego poziomu obsługi administracyjnej za stawkę akceptowalną dla mieszkańców.

We dwójkę raźniej

Uzupełnieniem rynku są firmy średniej wielkości i małe. Nie można jednak powiedzieć, że mniejsze przedsiębiorstwa zajmują się tylko tym, co dużych nie interesuje, ponieważ liczy się nie tylko powierzchnia budynku, lecz także poziom skomplikowania jego obsługi. W zależności od różnorodnych czynników, można przyjąć, że cena obsługi administracyjnej nieruchomości za metr kwadratowy wynosi od 45 gr do 1 zł.

– Cena obsługi nieruchomości może być wyższa, jeżeli są w niej liczne i skomplikowane instalacje oraz kiedy wspólnota życzy sobie zapewnienia dodatkowych usług, np. obsługi konserwacyjnej – stwierdza Bartłomiej Gimpel. Jego wspólniczka Kamila Góreczny dodaje kilka innych czynników.

– Zwiększony nakład pracy administratora to np. parter nieruchomości wspólnej przeznaczony na powierzchnię handlową, w budynkach nowych prowadzenie dokumentacji usterek w nieruchomości – wymienia. Zdarza się, że wszystkie te cechy się kumulują i wtedy nawet mała pod względem metrażu nieruchomość jest kosztowna w obsłudze. Dlatego nie można wyraźnie stwierdzić, że duże firmy obsługują tylko duże nieruchomości, a małe firmy tylko budynki mniejszych rozmiarów. Potwierdza to przykład firmy Attus Nieruchomości. Założona przez Bartłomieja Gimpel i Kamilę Góreczny w październiku 2009 roku firma zarządza jedną nieruchomością małą i jedną dużą. Wspólnicy w chwili obecnej pracują samodzielnie.

– Docelowo chcemy pozostać firmą dwuosobową. Nie po to odchodziliśmy z korporacji, żeby samemu tworzyć kolejną – przyznaje Kamila Góreczny. Bartłomiej Gimpel pracuje w branży od dwóch lat, natomiast Kamila Góreczny, która jest licencjonowanym zarządcą nieruchomości – od sześciu. Decyzję o przejściu na swoje podjęli, gdy pracowali razem w dużym przedsiębiorstwie. – Zarządca w dużej firmie formalnie podlega szefowi, ale oddelegowany do obsługi nieruchomości podejmuje wszystkie decyzje niezależnie. Skoro więc w rzeczywistości i tak pracowaliśmy na samodzielnych stanowiskach, postanowiliśmy otworzyć własny biznes – mówi Kamila Góreczny.

Gimpel i Góreczny twierdzą, że po przejściu na swoje, trzeba wykazać się cierpliwością, bo osiągnięcie rentowności w branży zarządzania nieruchomościami trwa dłużej niż na przykład w handlu. Właściciele Attus Nieruchomości szacują, że ich firma powinna zacząć przynosić zyski pod koniec 2010 roku. – Największe wydatki to opłaty za rozmowy telefoniczne oraz działania promocyjne. Wraz z innymi kosztami można szacować, że miesięcznie na prowadzenie działalności wydaje się kilka tysięcy – szacuje Bartłomiej Gimpel.

Duży może więcej?

Zarówno duże firmy, jak i pojedyncze osoby mogą zapewniać o swoich przewagach rynkowych. Pierwsza grupa może zaoferować wspólnotom mieszkaniowym rabaty i usługi dodatkowe, takie jak choćby ubezpieczenie, sprzątanie, pogotowie techniczne. – Dzięki temu, że jesteśmy większą firmą, możemy zaoferować mieszkańcom lub całym wspólnotom więcej usług dodatkowych po niższej cenie. Współpraca z brokerem zaowocowała przygotowaniem programu ubezpieczeniowego dla wspólnot, który gwarantuje unikalny zakres ochrony za bardzo atrakcyjną składkę. Możemy też zaoferować obsługę bankową i windykacyjną – wymienia Piotr Życzyński.

– Staramy się wyjść naprzeciw oczekiwaniom mieszkańców. Uruchomiliśmy agencję pośrednictwa w sprzedaży nieruchomościami, w której mieszkańcy administrowanych przez nas budynków otrzymują rabat. Od niedawna oferujemy również usługę aranżacji wnętrz – tłumaczy przedstawiciel Atrium21. Niezależni przedsiębiorcy nie czują się słabsi w walce o klienta, bo oni mogą zająć się innymi nieruchomościami i poświęcić się pracy dla kilku, a nie kilkudziesięciu wspólnot, lepiej poznając ich problemy.

– W małej firmie proces decyzyjny jest dużo krótszy niż w dużym przedsiębiorstwie. Obsługę nieruchomości prowadzą w dużym stopniu bezpośrednio sami właściciele, poza tym klient zawsze kontaktuje się z osobą kompetentną i decyzyjną. Duzi mogą oferować rabaty od wykonawców obsługujących wiele ich nieruchomości, jednak rabat trwa zawsze pod warunkiem zapewnienia podwykonawcy określonej liczby zleceń, a właściciele nie każdej nieruchomości z danego podwykonawcy muszą być zadowoleni – stwierdza Kamila Góreczny.

Joanna Sopyło
Źródło: Własny Biznes FRANCHISING
Napisz komentarz

Brak komentarzy...