Kryzys na rynku nieruchomości doświadczył nie tylko segmentu budownictwa mieszkaniowego. Również w przypadku nieruchomości komercyjnych w Krakowie po latach silnych wzrostów w 2009 r. rynek zaczął wykazywać tendencję spadkową. Głównym czynnikiem, który determinuje taką sytuację jest nadpodaż powierzchni użytkowej.

W ostatnich latach powstało w Krakowie wiele inwestycji, które przedstawiają firmom coraz korzystniejszą ofertę. Należy zwrócić uwagę, że zapotrzebowanie zgłaszane przez przedsiębiorstwa w latach prosperity gospodarczej zostało brutalnie zweryfikowane przez kryzys. W tym momencie rynek nieruchomości biurowych stał się rynkiem klienta. Kraków to miasto rozpoznawalne na całym świecie. Istnieje wiele czynników przemawiających za rozwojem na lokalnym, krakowskim rynku nieruchomości komercyjnych. Miasto słynie m.in. z dobrze wykwalifikowanych kadr, co wpływa na silny rozwój rynku np. w dziedzinie Research & Development, tworzenia systemów informatycznych oraz outsourcingu usług finansowych. Kraków stanowi doskonałą lokalizację dla dużych korporacji również ze względu na swoje położenie, tj. bliskość ważnych strategicznie miast (Praga, Bratysława) czy dobrą komunikację z aglomeracją śląską.

W ostatnich latach obserwowaliśmy silny przyrost nowej powierzchni biurowej. Przesunięcie w oddawaniu nowych inwestycji wynikało przede wszystkim z kwestii proceduralnych (uzyskiwanie odpowiednich zaświadczeń i zezwoleń). Wzrost podaży nieruchomości biurowych pozwala klientom na większy wybór lokalizacji własnej firmy. Podstawowym kryterium oceny na rynku nieruchomości jest lokalizacja. W przypadku segmentu nieruchomości komercyjnych istotny jest przede wszystkim dobry dojazd i komunikacja. Można zakładać, że właśnie na biurowce dobrze skomunikowane z głównymi arteriami miasta popyt będzie znacznie większy. Odwrotnie w przypadku obiektów z gorszą komunikacją. Przed pogorszeniem koniunktury gospodarczej odnotowywaliśmy praktycznie pełne wykorzystanie oferowanej powierzchni. Wskaźnik pustostanów był w Krakowie na stosunkowo niskim poziomie kilku procent. Aktualnie wynosi on w Krakowie około 9 proc. Mimo że część ekspertów wskazuje raczej na tendencję skracania się okresów, na jakie są zawierane umowy najmu, to w przypadku nieruchomości biurowych minimalny czas trwania umowy najmu wynosi 5 lat. Jednak wciąż możemy się spotkać z umowami zawieranymi na okres 7–10 lat. Obecnie znacznie łatwiej najemcom negocjować dodatkowe udogodnienia m.in. w postaci wakacji czynszowych. Mimo trudnej sytuacji wydaje się, że rynek będzie zmierzać do pewnej równowagi popytu i podaży ze względu na to, że podaż została zweryfikowana przez utrudniony dostęp do kredytów i nie zostało zrealizowanych tyle inwestycji, ile zaplanowano. Teraz występuje pewna nadpodaż, ale gotowe powierzchnie mają szansę się zapełnić najemcami, którym np. kończą się dotychczasowe umowy w starszych obiektach. Można także liczyć na rozwój niektórych firm, które będą szukać nowych lokalizacji dla siebie. Generalnie widoczne jest pewne ożywienie popytu – mówi Monika Franaszek, specjalista ds. komercjalizacji w Grupie Buma.

Filip Jurczak